'Ưu đãi cần thực chất để thu hút các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở công nhân'

07:08 - 20-11-2021

"Quy định các ưu đãi cho chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội trong đó có nhà ở công nhân khu công nghiệp phải mang tính thực chất để thu hút các doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển", ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng nói.

Screen Shot 2021-11-19 at 9.20.36 AM

Tọa đàm "Phát triển nhà ở công nhân - Thực trạng và Giải pháp".

Tại tọa đàm "Phát triển nhà ở công nhân - Thực trạng và Giải pháp", ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết kết quả phát triển nhà ở xã hội, trong đó có nhà ở cho công nhân tuy đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận, tuy nhiên vẫn chưa đạt yêu cầu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 (phấn đấu thực hiện đầu tư xây dựng tối thiểu khoảng 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội tại khu vực đô thị; đáp ứng cho khoảng 70% công nhân lao động tại các KCN có nhu cầu được giải quyết chỗ ở).

Hiện nay Nhà nước chưa có chính sách riêng về nhà ở cho công nhân KCN. Theo pháp luật nhà ở hiện hành thì chính sách nhà ở cho công nhân làm việc trong KCN đang được lồng ghép vào chính sách nhà ở xã hội, áp dụng chung cho 10 loại đối tượng theo quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014.

Các cơ chế ưu đãi cũng áp dụng chung như nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị, chỉ bổ sung cơ chế ưu đãi đối với doanh nghiệp lo nhà ở cho công nhân thì được tính toán chi phí vào giá thành (nhưng thực tế thì ưu đãi này cũng không đi vào cuộc sống do ít có doanh nghiệp tham gia lo nhà ở cho công nhân).

Mặc dù Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 1/4/2021 đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc phát triển nhà ở xã hội (trong đó có nhà ở dành cho công nhân KCN), tuy nhiên vẫn còn một số tồn tại về nhà ở xã hội nói chung và nhà ở cho công nhân KCN nói riêng do Luật Nhà ở và các khác liên quan quy định.

Theo đó, Luật Nhà ở năm 2014 quy định các ưu đãi cho chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội (miễn tiền sử dụng đất; miễn, giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp; được vay vốn tín dụng ưu đãi; được hỗ trợ đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật…).

Tuy nhiên, thực tế các ưu đãi này chủ đầu tư hầu như không được thụ hưởng mà thực chất người dân-khách hàng được hưởng lợi do những ưu đãi này không được tính vào giá thành nhà ở xã hội; do đó không đủ hấp dẫn để thu hút các doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

Quy định về bán nhà ở xã hội cho các doanh nghiệp để lo nhà ở cho công nhân của đơn vị mình: Luật Nhà ở 2014 quy định chỉ được bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội cho đối tượng là các hộ gia đình, cá nhân, không có quy định bán cho tổ chức.

Quy định này dẫn đến việc doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuất công nghiệp, dịch vụ trong các KCN không thể đứng ra mua hoặc thuê nhà ở xã hội để bố trí cho người lao động của đơn vị mình, mặc dù có quy định doanh nghiệp được tính chi phí này là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp (Điều 59 Luật Nhà ở).

Quy định về bán nhà ở xã hội cho thuê trong các dự án nhà ở xã hội: Luật Nhà ở 2014 quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng; trên thực tế có nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này dẫn đến tình trạng các căn hộ để cho thuê này để không, lãng phí trong khi đó chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn (Khoản 3 Điều 54 Luật Nhà ở).

Ngoài ra, Luật Nhà ở và Nghị định 100/2015/NĐ-CP (khoản 2 Điều 9) quy định mức thuế ưu đãi đối với trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì được ưu đãi hơn so với trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, thuê mua (được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp).

Quy định này là chủ trương, chính sách đúng đắn nhằm khuyến khích các chủ đầu tư đầu tư nhà ở xã hội cho thuê. Tuy nhiên thực tế hiện nay chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội cho thuê chưa được hưởng ưu đãi này do pháp luật về Thuế chưa có loại hình "dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê".

Quy định về quy hoạch bố trí quỹ đất dự án xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp: đang có sự khác nhau giữa Luật Nhà ở năm 2014, Luật Đất đai năm 2013, Luật Đầu tư 2020 và Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/2018 của Chính phủ về quy định quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế.

Không chỉ vậy, quy định về lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở cho công nhân KCN hiện cũng còn bất cập, trong khi nguồn vốn tín dụng dành để cấp bù lãi suất cho các chủ đầu tư dự án và các đối tượng được ưu đãi vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội (trong đó có công nhân khu công nghiệp) vẫn còn thiếu.

Ngoài ra còn một số tồn tại khác như: Việc xây nhà ở cho công nhân khu công nghiệp tại một số địa phương còn thiếu đồng bộ với hệ thống hạ tầng xã hội (nhà trẻ, trường học, trạm y tế, nhà văn hóa …); việc thiết kế và quản lý vận hành một số dự án nhà ở không phù hợp với đặc thù sinh hoạt, làm việc của công nhân… nên nhiều công nhân lựa chọn nhà trọ không đảm bảo chất lượng do người dân xung quanh KCN xây dựng cho thuê.

Gỡ khó cho nhà ở công nhân

Ông Hưng cho biết, để đẩy mạnh việc phát triển nhà ở dành cho công nhân khu công nghiệp trong thời gian tới, Bộ Xây dựng đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ một số giải pháp cần thiết.

Theo đó, Chính phủ trong thời gian tới cần nghiên cứu, sửa đổi Luật Nhà ở 2014 theo hướng ban hành cơ chế, chính sách riêng về đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp để khuyến khích, thúc đẩy phát triển loại nhà ở này, cụ thể là:

Quy định các ưu đãi cho chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội trong đó có nhà ở công nhân khu công nghiệp (miễn tiền sử dụng đất; miễn, giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp; được vay vốn tín dụng ưu đãi; được hỗ trợ đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật…) mang tính thực chất để thu hút các doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở công nhân.

Sửa đổi pháp luật Thuế theo hướng bổ sung loại hình "dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê" để các chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội cho thuê được hưởng ưu đãi này, đảm bảo đồng bộ với pháp luật về nhà ở (Luật Nhà ở và Nghị định 100 (khoản 2 Điều 9) quy định mức thuế ưu đãi đối với trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì được ưu đãi hơn so với trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, thuê mua; cụ thể là được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp).

Bổ sung hình thức bán nhà cho doanh nghiệp hoặc cho doanh nghiệp trong KCN thuê để doanh nghiệp cho công nhân của mình thuê lại.

Đối với phần nhà ở xã hội cho thuê trong các dự án nhà ở xã hội quy định chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng; tuy nhiên trường hợp 2 năm liên tục không có đối tượng thuê thì báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để được bán hoặc thuê mua.

Sửa đổi đồng bộ quy định về việc dành quỹ đất cho phát triển nhà ở công nhân khu công nghiệp trong các pháp luật đất đai, đầu tư, nhà ở… theo hướng bố trí quỹ đất phát triển nhà ở cho công nhân ngay trong khu công nghiệp, coi nhà ở công nhân là một hạ tầng thiết yếu của khu công nghiệp.

Trước mắt, để việc quy hoạch quỹ đất làm nhà ở phục vụ cho công nhân khu công nghiệp thuận tiện, phù hợp với điều kiện thực tiễn hiện nay, Bộ đề nghị sửa đổi, bổ sung Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/2018 của Chính phủ về việc quy định về quản lý KCN và khu kinh tế.

Ngoài ra, khi giao chủ đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp phải có trách nhiệm đầu tư, kinh doanh tối thiểu 30% nhu cầu nhà ở cho công nhân KCN thuê theo hình thức ký túc xá nhằm tăng cung loại hình này.

Sửa đổi các quy định về thủ tục hành chính (trình tự thủ tục đầu tư; thẩm định giá bán; đối tượng, điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ, quy trình thực hiện mua bán…) theo hướng rút gọn nhưng vẫn đảm bảo sự kiểm soát của nhà nước, hạn chế lợi dụng chính sách.

Đặc biệt, Nhà nước cần dành nguồn vốn nhất định để cho doanh nghiệp vay ưu đãi làm nhà ở để cho công nhân thuê. Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng đã có đề xuất gói tín dụng 15.000 tỷ đồng hỗ trợ thực hiện chính sách nhà ở xã hội trong Chương trình phục hồi kinh tế đến năm 2023.