Tia sáng bất động sản công nghiệp?

05:01 - 24-07-2020

Bất chấp việc các quốc gia tiến hành “mở cửa” nền kinh tế trở lại có thể tạo động lực đầu tư mới, căng thẳng địa chính trị toàn cầu lại tạo tâm lý có phần hoang mang. Song rất có khả năng bất động sản công nghiệp tại Việt Nam sẽ có thể "đón sóng".

 

TIA SÁNG CHO BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP?Bất chấp việc các quốc gia tiến hành “mở cửa” nền kinh tế trở lại có thể tạo động lực đầu tư mới, căng thẳng địa chính trị toàn cầu lại tạo tâm lý có phần hoang mang. Song rất có khả năng bất động sản công nghiệp tại Việt Nam sẽ có thể "đón sóng".CĂNG THẲNG VÀ SUY GIẢM Tác động từ căng thẳng trong quan hệ Mỹ - Trung và hậu quả của dịch bệnh do COVID-19 đối với bất động sản được phản ánh qua hàng loạt chỉ số cho thấy giá cho thuê văn phòng ở châu Á đang giảm mạnh.Tình hình đầu tư quý II năm 2020 khá ảm đạm. Theo số liệu mới đây của công ty dịch vụ bất động sản Jones Lang LaSalle (JLL, trụ sở Mỹ), đầu tư tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương nửa năm nay giảm 32% so với cùng kỳ năm 2019. Riêng trong quý thứ hai, mức giảm tương ứng này là 39%, tức đã có chiều hướng giảm sâu hơn so với số liệu giảm 26% trong quý I.Số lượng đầu tư sụt giảm được ghi nhận trong bối cảnh có thêm nhiều nền kinh tế đang phải áp dụng các biện pháp chống dịch COVID-19, ví dụ đóng cửa doanh nghiệp và hạn chế di chuyển. Điều này dẫn tới thực tế các nhà đầu tư phải điều chỉnh kế hoạch triển khai vốn ngắn hạn.Tại châu Á – Thái Bình Dương, các nền kinh tế chứng kiến đầu tư rớt thê thảm nhất có thể kể tới Singapore (-68% so với cùng kỳ năm ngoái) và Hong Kong (-65%). Trong khi đó tình hình ở Úc (-58%), Hàn Quốc (-45%), và Trung Quốc (-15%) được bù lại bằng một số chuyển biến tích cực trong vài tháng gần đây.Đi kèm nhu cầu đầu tư sụt giảm là việc bất động sản văn phòng “rớt” theo. Trên khắp khu vực châu Á – Thái Bình Dương, giá cho thuê văn phòng ở trung tâm Hong Kong chứng kiến sự sụt giảm đáng kể nhất (-9,3%). Tương tự, các nơi khác như Bắc Kinh (Trung Quốc đại lục, -4,1%), Melbourne (Úc, -3,9%), Sydney (Úc, -3,5%), và Singapore (3,3%) cũng ghi nhận giá văn phòng cho thuê giảm tương đối. Trong khi đó, việc kiểm soát đại dịch tốt đã phần nào đóng góp vào việc các văn phòng ở Osaka (Nhật Bản) và Seoul (Hàn Quốc) có giá thuê tăng nhẹ tương ứng là 1 và 2%.BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP TRONG NƯỚC KHỞI SẮC?Nhìn chung, đại dịch và tâm lý lo ngại của nhà đầu tư giữa căng thẳng địa chính trị quốc tế đã ảnh hưởng mạnh tới tình hình kinh tế nửa đầu năm 2020. Bên cạnh đó, các diễn biến khó lường như bầu cử Mỹ và chiến tranh thương mại Mỹ - Trung lại góp phần khiến giới đầu tư chưa thực sự sẵn lòng chi đậm, bất kể nhu cầu có tăng mạnh tại những khu vực cơ bản kiểm soát dịch tốt.Điều đó lý giải vì sao theo đánh giá của JLL, tình hình ít nhiều có tươi sáng nhưng chỉ thực sự có cơ hội khởi sắc trong đầu năm 2021.Theo Stuart Crow, phụ trách vốn thị trường khu vực châu Á – Thái Bình Dương của JLL, hoạt động giao dịch quý II giảm mạnh đã phản ánh tâm lý không sẵn sàng nơi người bán, cũng như bất ổn nhìn chung tồn tại xung quanh khả năng phục hồi của thị trường. Tuy vậy theo ông Crow, thanh khoản vẫn duy trì ở mức rất cao, và JLL dự báo hoạt động giao dịch sẽ khôi phục ở nửa sau của năm nay, khi các nền kinh tế sẽ mở cửa mạnh hơn, giá sẽ được điều chỉnh tăng lên ở một số thị trường nhất định.Cuộc chơi sẽ càng cân não hơn cho nhà đầu tư và bất động sản công nghiệp nói riêng, khi giữa thời điểm nhạy cảm này, Hiệp hội Các quốc gia Đông Nam Á (ASEAN) trong đó có Việt Nam, đã vượt qua Liên minh châu Âu (EU) để trở thành đối tác thương mại lớn nhất của Trung Quốc.Xét bối cảnh căng thẳng Mỹ - Trung hiện nay, mọi thứ có khả năng xáo trộn thêm nếu Mỹ thực sự triển khai kế hoạch “rút chuỗi cung ứng ra khỏi Trung Quốc” như những gì dư luận Việt Nam quan tâm. Kế hoạch này chưa được thành hình, song lại phần nào tác động tới quyết định đầu tư của các bên.Dòng thông tin về việc “chuyển chuỗi sản xuất sang Việt Nam” cũng ghi nhận một số dịch chuyển cụ thể. Ví dụ mới đây có tin Tổ chức Xúc tiến Mậu dịch Nhật Bản Jetro công bố danh sách 30 doanh nghiệp Nhật Bản được nhận trợ cấp để chuyển hoạt động sản xuất từ Trung Quốc sang các nước Đông Nam Á, trong đó có 15 doanh nghiệp sang Việt Nam.Đây là một phần trong kế hoạch tài trợ của chính phủ Nhật và một số nước khác cho các công ty, nhằm đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Theo tôi, giới kinh doanh Việt Nam có thể nắm bắt các thông tin này, vì đây sẽ là cơ hội rộng mở. Bên cạnh một số công ty có nhà máy tại các khu công nghiệp lớn, nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ của Nhật Bản cũng dịch chuyển sang Việt Nam, tạo ra một bầu không khí tươi sáng hơn.NHẬT ĐĂNGẢnh (Office Scout): một văn phòng cho thuê ở Singapore

Một văn phòng cho thuê ở Singapore

Căng thăng và suy giảm
Tác động từ căng thẳng trong quan hệ Mỹ - Trung và hậu quả của dịch bệnh do COVID-19 đối với bất động sản được phản ánh qua hàng loạt chỉ số cho thấy giá cho thuê văn phòng ở châu Á đang giảm mạnh.

Tình hình đầu tư quý II năm 2020 khá ảm đạm. Theo số liệu mới đây của công ty dịch vụ bất động sản Jones Lang LaSalle (JLL, trụ sở Mỹ), đầu tư tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương nửa năm nay giảm 32% so với cùng kỳ năm 2019. Riêng trong quý thứ hai, mức giảm tương ứng này là 39%, tức đã có chiều hướng giảm sâu hơn so với số liệu giảm 26% trong quý I.

Số lượng đầu tư sụt giảm được ghi nhận trong bối cảnh có thêm nhiều nền kinh tế đang phải áp dụng các biện pháp chống dịch COVID-19, ví dụ đóng cửa doanh nghiệp và hạn chế di chuyển. Điều này dẫn tới thực tế các nhà đầu tư phải điều chỉnh kế hoạch triển khai vốn ngắn hạn.

Tại châu Á – Thái Bình Dương, các nền kinh tế chứng kiến đầu tư rớt thê thảm nhất có thể kể tới Singapore (-68% so với cùng kỳ năm ngoái) và Hong Kong (-65%). Trong khi đó tình hình ở Úc (-58%), Hàn Quốc (-45%), và Trung Quốc (-15%) được bù lại bằng một số chuyển biến tích cực trong vài tháng gần đây.

Đi kèm nhu cầu đầu tư sụt giảm là việc bất động sản văn phòng “rớt” theo. Trên khắp khu vực châu Á – Thái Bình Dương, giá cho thuê văn phòng ở trung tâm Hong Kong chứng kiến sự sụt giảm đáng kể nhất (-9,3%). Tương tự, các nơi khác như Bắc Kinh (Trung Quốc đại lục, -4,1%), Melbourne (Úc, -3,9%), Sydney (Úc, -3,5%), và Singapore (3,3%) cũng ghi nhận giá văn phòng cho thuê giảm tương đối. Trong khi đó, việc kiểm soát đại dịch tốt đã phần nào đóng góp vào việc các văn phòng ở Osaka (Nhật Bản) và Seoul (Hàn Quốc) có giá thuê tăng nhẹ tương ứng là 1 và 2%.

Bất động sản công nghiệp trong nước khởi sắc?
Nhìn chung, đại dịch và tâm lý lo ngại của nhà đầu tư giữa căng thẳng địa chính trị quốc tế đã ảnh hưởng mạnh tới tình hình kinh tế nửa đầu năm 2020. Bên cạnh đó, các diễn biến khó lường như bầu cử Mỹ và chiến tranh thương mại Mỹ - Trung lại góp phần khiến giới đầu tư chưa thực sự sẵn lòng chi đậm, bất kể nhu cầu có tăng mạnh tại những khu vực cơ bản kiểm soát dịch tốt.

Điều đó lý giải vì sao theo đánh giá của JLL, tình hình ít nhiều có tươi sáng nhưng chỉ thực sự có cơ hội khởi sắc trong đầu năm 2021.

Theo Stuart Crow, phụ trách vốn thị trường khu vực châu Á – Thái Bình Dương của JLL, hoạt động giao dịch quý II giảm mạnh đã phản ánh tâm lý không sẵn sàng nơi người bán, cũng như bất ổn nhìn chung tồn tại xung quanh khả năng phục hồi của thị trường. Tuy vậy theo ông Crow, thanh khoản vẫn duy trì ở mức rất cao, và JLL dự báo hoạt động giao dịch sẽ khôi phục ở nửa sau của năm nay, khi các nền kinh tế sẽ mở cửa mạnh hơn, giá sẽ được điều chỉnh tăng lên ở một số thị trường nhất định.

Cuộc chơi sẽ càng cân não hơn cho nhà đầu tư và bất động sản công nghiệp nói riêng, khi giữa thời điểm nhạy cảm này, Hiệp hội Các quốc gia Đông Nam Á (ASEAN) trong đó có Việt Nam, đã vượt qua Liên minh châu Âu (EU) để trở thành đối tác thương mại lớn nhất của Trung Quốc.

Xét bối cảnh căng thẳng Mỹ - Trung hiện nay, mọi thứ có khả năng xáo trộn thêm nếu Mỹ thực sự triển khai kế hoạch “rút chuỗi cung ứng ra khỏi Trung Quốc” như những gì dư luận Việt Nam quan tâm. Kế hoạch này chưa được thành hình, song lại phần nào tác động tới quyết định đầu tư của các bên.

Dòng thông tin về việc “chuyển chuỗi sản xuất sang Việt Nam” cũng ghi nhận một số dịch chuyển cụ thể. Ví dụ mới đây có tin Tổ chức Xúc tiến Mậu dịch Nhật Bản Jetro công bố danh sách 30 doanh nghiệp Nhật Bản được nhận trợ cấp để chuyển hoạt động sản xuất từ Trung Quốc sang các nước Đông Nam Á, trong đó có 15 doanh nghiệp sang Việt Nam.

Đây là một phần trong kế hoạch tài trợ của chính phủ Nhật và một số nước khác cho các công ty, nhằm đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Theo tôi, giới kinh doanh Việt Nam có thể nắm bắt các thông tin này, vì đây sẽ là cơ hội rộng mở. Bên cạnh một số công ty có nhà máy tại các khu công nghiệp lớn, nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ của Nhật Bản cũng dịch chuyển sang Việt Nam, tạo ra một bầu không khí tươi sáng hơn.