Thị trường bất động sản phía Nam hồi sinh từ những thị trường tỉnh

11:03 - 19-04-2022

Ngoài yếu tố về giá cả, quỹ đất dồi dào, việc làm pháp lý dự án tại các địa phương vùng ven TP.HCM chỉ mất khoảng 1,5-2 năm là xong thủ tục, trong khi ở TP.HCM mất từ 4-5 năm. Điều này giúp doanh nghiệp tạo ra sản phẩm đa dạng, hạn chế được các chi phí phát sinh và sinh lợi nhuận.

thi-truong-bat-dong-san-phia-Nam

Các địa phương vùng ven TP.HCM đang có nhiều chính sách thu hút đầu tư, quỹ đất dồi dào để phát triển các dự án bất động sản.

Lợi thế về cơ chế, chính sách

Ở TP.HCM có những vùng như Cần Giờ, Củ Chi, Bình Chánh chưa có tốc độ tăng giá mạnh nhưng sau khi có thông tin quy hoạch lên quận hay các dự án hạ tầng giao thông thì giá nhà đất ở những khu vực này đã có bước giá mới, tăng từ 20-50%. Hiện nay, Củ Chi, Hóc Môn đã bắt đầu có dấu hiệu của sốt đất.

Tổng quan chung, thời gian vừa qua, thị trường bất động sản TP.HCM do điều kiện về pháp lý và một số yếu tố về cơ cấu tổ chức đã khiến cho các dự án bất động sản bị ngưng trệ. Hầu như, tiến độ pháp lý của một dự án bất động sản ở TP.HCM rất là chậm khi mỗi năm chỉ được vài dự án đủ điều kiện mở bán.

Thống kê từ Sở Xây dựng TP.HCM đã cho thấy điều này, riêng năm 2020, TP.HCM có 31 dự án nhà ở đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với 15.135 căn hộ, 1.617 nhà phố. Tính cung trong 6 năm (1/7/2015- 6/2021), TP.HCM chỉ có 339 dự án đủ điều kiện. Như vậy con số này là quá ít so với nhu cầu.

Ngay tại như dự án ở Bình Chánh gần QL51 mà Asian Holding hợp tác phát triển thì thủ tục pháp lý rườm rà và cực kỳ chậm. Doanh nghiệp đã đàm phán, hợp tác với đối tác cách đây 4 năm, từ khi có chủ trương đầu tư nhưng đến nay cũng mới phê duyệt xong nhiệm vụ quy hoạch.

Thậm chí các dự án có đất công cũng không làm được, ngày xưa thì doanh nghiệp chỉ cần mua cổ phần, chuyển nhượng cổ phần trên 51% là thuộc quyền sở hữu rồi phát triển dự án. Hiện nay, các doanh nghiệp muốn thực hiện thì phải qua đấu giá hoặc phải mua quỹ đất sạch ngay từ đầu và tự làm pháp lý. Mà việc làm pháp lý trong thời điểm hiện tại rất khó khăn do có tâm lý e ngại từ một số bộ phận trong cơ cấu tổ tức.

Nói về việc trình tự làm thủ tục pháp lý thì ở các địa phương vùng ven đang chiếm lợi thế so với TP.HCM. Đây là yếu tố rất quan trọng để triển khai dự án nhanh hay chậm. Thông thường, việc làm pháp lý ở TP.HCM mất từ 4-5 năm, trong khi các địa phương vùng ven chỉ từ 1,5 - 2 năm là xong các thủ tục. Điều này giúp doanh nghiệp tạo ra sản phẩm nhiều hơn và từ đó cũng hạn chế được các chi phí phát sinh và sinh lợi nhuận.

Về cơ chế, thị trường tỉnh đang thông thoáng hơn ở TP.HCM khi mật độ xử lý các dự án ít hơn ở TP.HCM. Đồng thời, các địa phương này cũng đang “trải thảm” kêu gọi đầu tư các doanh nghiệp lớn nên thị trường sẽ cởi mở hơn.

Cơ hội từ thị trường tỉnh

Bên cạnh về thủ tục làm pháp lý thì từ những năm 2019 TP.HCM gần như không còn quỹ đất phát triển dự án bất động sản. Riêng phân khúc căn hộ chung cư, dù quỹ đất được các doanh nghiệp địa ốc lớn nắm trong tay rất nhiều, nhưng việc làm thủ tục pháp lý là quá chậm.

Từ đó các “ông lớn” địa ốc tại thị trường TP.HCM như: Vingroup, Novaland, Đất Xanh, Hưng Thịnh Corp, Phú Đông… mới dịch chuyển sang các địa phương vùng ven như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và bây giờ đến cả Bình Phước để tìm kiếm cơ hội đầu tư, săn quỹ đất. Đặc biệt là yếu tố về giá cả, quỹ đất ở các địa phương vùng ven đang có mức giá tốt hơn ở TP.HCM.

Có một vài lý do thúc đẩy các doanh nghiệp địa ốc rời thị trường TP.HCM đó là, biên độ lợi nhuận của bất động sản vùng ven khá lý tưởng, cao so so với TP.HCM. Chi phí vốn đầu vào phát triển dự án tại vùng ven đang còn thấp. Quy mô, quỹ đất vùng ven dồi dào phù hợp phát triển đa dạng phân khúc và thay đổi “khẩu vị” của nhà đầu tư, khách hàng.

Như chúng ta thấy, ở Bình Dương, thị trường bất động sản có nguồn cung dồi dào, riêng nguồn cung căn hộ từ 40.000-45.000 căn lớn hơn cả nhu cầu và cũng đang là đối trọng trực tiếp với TP.HCM.

Mặt bằng chung, giá nhà đất ở các địa phương gần đây đều tăng giá tùy từng vị trí nhưng vẫn dễ chịu hơn ở TP.HCM. Như ở xã Phú Mỹ, Bà Rịa - Vũng Tàu giá đất bây giờ cũng dao động từ 12-14 triệu đồng/m2, trước đó 1 năm thì chỉ 6-7 triệu đồng/m2. Hay như tại Long An, giá bán đất nền cũng trên dưới 30 triệu đồng/m2, Đồng Nai cũng tương tự… Còn tại Bình Phước, đất thổ cư có thể đã tăng đến 100%, đặc biệt là ở vị trí gần các khu công nghiệp Chơn Thành, Becamex, Minh Hưng. Trong khi đó đất dự án dao động từ 20-30%.

Ngày xưa, dung sai của các dự án từ 20-30 ha, nhưng những năm gần đây, các chủ đầu tư đã phát triển dự án lớn từ 100-200 ha, thậm chí là 300 ha. Những tập đoàn lớn như Vingroup, Đất Xanh… còn triển khai các dự án còn lớn hơn nhiều, có thể lên tới hàng nghìn ha. Cơ cấu sản phẩm cũng đã có sự thay đổi, thay vì một sản phẩm nhà ở thông thường thì các chủ đầu tư cũng đang hướng tới sự đa dạng, nhiều tiện ích trong một dự án.

Ngoài phân khúc đất nền đang phát triển mạnh mẽ tại các địa phương vùng ven TP.HCM, thì trong thời gian tới, các địa phương mà sở hữu vị trí gần sông, hồ hay đồi núi sẽ thu hút được nhiều doanh nghiệp đến đầu tư. Bởi người dân cũng đang có sự thay đổi về việc sở hữu “second-home” khi trải qua đợt dịch COVID-19. Các sản phẩm phải đáp ứng các tiêu chí như xanh, đầy đủ tiện ích, vị trí…

Tuy nhiên, cơ quan chức năng của mỗi địa phương cũng phải tính toán đến việc làm thế nào để phát triển những dự án khu đô thị quy mô, chất lượng và cũng phải tính đến việc thu hút người dân, chuyên gia về ở. Đây là bài toán lâu dài, bởi thực tế, có các dự án khu dân cư, khu đô thị đã được triển khai song không có người ở.

Thực tế, ở các địa phương vùng ven thì nhu cầu đầu tư vẫn cao hơn là nhu cầu ở thực bởi chính thói quen trong cuộc sống và họ muốn ở nhà liền thổ. Hiện nay, lãi suất ngân hàng cũng thấp, người dân đổ tiền vào đầu tư bất động sản, chứng khoán nên các địa phương vùng ven vẫn thích hợp để đầu tư hơn. Nhưng, là người làm trong lĩnh vực bất động sản, tôi khuyến khích các chủ đầu tư phát triển các dự án đại đô thị chất lượng.

Đặc biệt, các địa phương vùng ven TP.HCM đang được đầu tư hạ tầng giao thông, các tuyến cao tốc TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành, Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành, các dự án nâng cấp mở rộng, liên kết vùng… trong vài năm tới giúp việc di chuyển thuận lợi hơn. Đây là động lực lớn để các doanh nghiệp địa ốc đi trước đón đầu, phát triển các dự án bất động sản.


NGUYỄN VĂN HẬU - TỔNG GIÁM ĐỐC CTCP BẤT ĐỘNG SẢN ASIAN HOLDING

Theo nhadautu.vn