Thị trường bất động sản 2022: Căn hộ chung cư tiếp tục ‘dẫn dắt’

07:58 - 18-12-2021

Nhận định thị trường bất động sản 2022, các chuyên gia cho rằng, căn hộ chung cư được kỳ vọng duy trì ổn định trong khi đất nền có thể tăng tại những khu vực có thông tin quy hoạch và đầu tư công. Đặc biệt, giá bất động sản sẽ không giảm, riêng bất động sản nhà ở còn tăng 5-9%.

thi-truong-bat-dong-san-2022

Nhiều yếu tố thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường bất động sản trong tương lai.

Nhiều yếu tố hứa hẹn thúc đẩy thị trường

Chia sẻ tại Hội nghị bất động sản Việt Nam (VRES), nhận định về kịch bản thị trường bất động sản 2022, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh cho biết, nhu cầu mua bất động sản để đầu tư tiếp tục cao trong 1-2 năm tới. Mức độ quan tâm chung cư được kỳ vọng duy trì ổn định trong khi lượng tìm kiếm đất nền có thể tăng tại những khu vực có thông tin quy hoạch và đầu tư công.

Trong năm 2021, mức độ quan tâm tới phân khúc chung cư ghi nhận xu hướng tăng trở lại cuối năm, lượng tin đăng suy giảm ở các thành phố chính, giá rao bán tăng ở cả 3 phân khúc. Dự báo trong năm 2022, phân khúc chung cư vẫn có mức độ quan tâm duy trì ổn định, nhu cầu thuê tăng.

Phân khúc nhà ở riêng lẻ, nhà mặt phố ghi nhận sự sụt giảm mức độ quan tâm tại TP.HCM và tăng trưởng tại Hà Nội. Trong năm 2022, phân khúc này sẽ hưởng lợi từ tỷ lệ tiêm vaccine cao và mở cửa du lịch.

Ở phân khúc đất nền, năm nay, mức độ quan tâm tăng tại các khu vực miền Bắc, giảm ở nhiều tỉnh thành miền Trung và miền Nam, giá rao bán tăng tại nhiều khu vực miền Bắc, Trung và Nam. Trong năm 2022, phân khúc đất nền sẽ tiếp tục thu hút lượng tìm kiếm cao tại những khu vực có đầu tư công. Giá rao bán sẽ tăng tại những khu vực có sự đầu tư này.

Trong khi đó, nói về triển vọng của thị trường bất động sản, chuyên gia kinh tế TS Cấn Văn Lực cho rằng, có rất nhiều yếu tố hứa hẹn sự tăng trưởng của thị trường bất động sản trong tương lai.

“Nền kinh tế sẽ phục hồi nhanh nếu Việt Nam thực hiện tốt chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội năm 2022-2023. Bên cạnh đó, đầu tư cơ sở hạ tầng được coi là 1 trong 3 đột phá chiến lược cùng với pháp lý đã và đang được tháo gỡ… là những yếu tố tích cực thúc đẩy triển vọng ngành bất động sản và xây dựng trong tương lai”, TS Cấn Văn Lực cho hay.

Vị chuyên gia này nhận định, nguồn vốn bất động sản vẫn dồi dào. Tính đến hết quý III/2021 so với cuối năm 2020, nguồn vốn tín dụng bất động sản tăng khoảng 6%. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản là khoảng 2 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 19% tổng dư nợ của nền kinh tế. Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng cho thấy, cho vay nhà ở chiếm 64%, còn lại là tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 36%.

Về nguồn vốn tư nhân, đến hết tháng 11/2021, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới là 6.700 doanh nghiệp, tăng 10,3%; vốn đăng ký 423.000 tỷ đồng, tạo ra 43.400 việc làm. Thị trường ghi nhận 1.250 doanh nghiệp hoạt động trở lại và 1.580 doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động.

Về nguồn vốn FDI, tính đến hết tháng 11/2021, tổng vốn đăng ký mới vào bất động sản đạt gần 2 tỷ USD (chiếm khoảng 11%), đứng thứ 3 trong các lĩnh vực thu hút FDI. Riêng góp vốn, mua cổ phần đạt 983 triệu USD (chiếm 22,4%). Về phát hành trái phiếu, tính đến hết tháng 11/2021, toàn thị trường phát hành 436 nghìn tỷ đồng. Trong đó doanh nghiệp bất động sản xếp đầu tiên (chiếm 45%), thứ 2 là nhóm ngân hàng (chiếm 30%).

Những yếu tố trên góp phần khiến giá bất động sản hầu như không giảm, riêng bất động sản nhà ở còn tăng 5-9%, tùy địa bàn. Giá thuê bất động sản khu công nghiệp tăng từ 3-18%, tùy địa phương.

Giá bán các phân khúc tiếp tục tăng cao

Thông tin tại hội nghị, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE cho biết, thị trường bất động sản nhà ở bán chứng kiến thực trạng nguồn cung giảm do tác động của các biện pháp giãn cách xã hội trong quý III/2021. Ở phân khúc căn hộ, Hà Nội ghi nhận nguồn cung mới đến từ các dự án quy mô khu đô thị.

Thị phần căn hộ cao cấp lần đầu tiên vượt trung cấp kể từ năm 2014, chiếm tới 65% nguồn cung toàn thị trường. Tại TP.HCM, nguồn cung mới chỉ ghi nhận sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp. Căn hộ bình dân hoàn toàn biến mất khỏi thị trường từ quý 1/2019. Nguồn cung hạn chế khiến tỷ lệ hấp thụ của thị trường đạt mức rất cao, đặc biệt tại TP.HCM.

Tại Hà Nội, tỷ lệ bán trung bình của các dự án mới ra mắt trong quý mở bán đầu tiên vào năm 2019 và 2020 chỉ đạt lần lượt là 41% và 42% thì đến quý III/2021, tỷ lệ này đạt 52%. Tại TP.HCM, tỷ lệ bán trung bình của các dự án mới ra mắt trong quý mở bán đầu tiên vào năm 2019 và 2020 chỉ đạt lần lượt là 89% và 73% thì đến quý III/2021, tỷ lệ này đạt 82%.

“Giá bán căn hộ sơ cấp tiếp tục đà tăng trong tương lai. Giá dự kiến tiếp tục tăng do chi phí đất tăng, chi phí xây dựng leo thang, nhiều sản phẩm mới ở phân khúc cao hơn, lượng cầu ổn định và nguồn cung tạm thời còn hạn chế. Cụ thể, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng 16%, giá bán căn hộ sơ cấp TP.HCM tăng 17%”, bà Dung nhấn mạnh.

Đối với thị trường nhà phố, biệt thự ghi nhận lượng mở bán hạn chế trước giai đoạn giãn cách. Tại Hà Nội, nguồn cung mới của quý III/2021 chỉ đạt 440 căn với cơ cấu biệt thự 1%, liền kề 58% và nhà phố thương mại 41%. Nguồn cung mới phân khúc này trong quý 3/2021 ở TP.HCM chỉ khoảng chục căn với giỏ hàng hóa là 100% các căn liền kề.

Theo bà Dung, nhu cầu nhà phố, biệt thự ở mức cao đã tạo triển vọng tăng giá mạnh mẽ. Cùng với cơ sở hạ tầng ngày càng phát triển đã tạo động lực cho nguồn cung và giá bất động sản liền thổ ​​tiếp tục tăng ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Tại Hà Nội, giá bán biệt thự đã tăng 13%, nhà phố tăng 4%, nhà phố thương mại tăng 3%. Trong khi đó, tại TP.HCM, biệt thự tăng 3%, nhà phố tăng 17%, nhà phố thương mại tăng 6%.

Còn bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề từ dịch bệnh COVID-19 trong 2 năm qua. Tuy nhiên, tính đến quý III/2021, Khánh Hòa dẫn đầu về nguồn cung condotel với gần 14.000 căn condotel tung ra thị trường.

Giá bán sơ cấp tăng nhờ nguồn cung mới có vị trí tốt và chất lượng cao. Từ năm 2020 đến quý III/2021, giá bán sơ cấp condotel ở Phú Quốc đạt mức gần 4.000 USD/m2, tại Khánh Hòa, Đà Nẵng là gần 2.500 USD/m2, Bà Rịa – Vũng Tàu gần 2.000 USD/m2…

Về nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận và Phú Quốc là những thị trường dẫn đầu về số lượng biệt thự nghỉ dưỡng tính đến quý III/2021. Đáng chú ý, giá bán biệt thự nghỉ dưỡng tăng ngay cả trong thời kỳ bị tác động bởi COVID-19, đặc biệt tại các thị trường cấp 2 như Phú Yên và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Năm 2019, giá bán biệt thự nghỉ dưỡng ở Phú Yên chỉ khoảng 1.000 USD/m2 thì từ năm 2020 đến hiện tại, giá bán đã tăng lên gần 3.000 USD/m2. Năm 2019, giá bán biệt thự nghỉ dưỡng ở Bà Rịa Vũng Tàu là khoảng 2.500 USD/m2 thì đến quý III/2021, giá  bán đã là gần 2.500 USD/m2.