Thấp thỏm với chung cư mini

05:21 - 13-11-2020

Hiện nay, Luật Đất đai và Luật Nhà ở chưa có quy định rõ ràng về loại hình chung cư mini mà chỉ quy định điều chỉnh chung về nhà ở, công trình xây dựng nên loại hình nhà ở này vẫn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Lời khuyên từ chuyên gia là, thời điểm này chỉ nên thuê căn hộ chung cư mini.

Chung cư mini đắt hàng

Giờ đây, muốn mua một căn hộ chung cư mini tại Hà Nội thì có khá nhiều cơ hội, tùy thuộc về diện tích, giá phải chăng phù hợp với khả năng chi trả của không ít người có thu nhập thấp. Đơn cử, với dự án chung cư mini Kiều Mai - Cầu Diễn (quận Bắc Từ Liêm) được rao bán với giá từ 500 - 800 triệu đồng dành cho các căn có diện tích từ 30 - 50 m2. Ước khoảng 17 - 19 triệu đồng/m2, vào ở luôn với đầy đủ nội thất đẹp, ô tô đỗ cửa 15m. Chung cư mini Đông Ngạc, Bắc Từ Liêm, diện tích 32-50m2, thiết kế 1-2 phòng ngủ, giá từ 500 triệu đồng - 800 triệu đồng/căn, sổ hồng riêng từng căn, ngân hàng cho vay trả góp lên tới 70% giá trị căn hộ trong thời gian 10-20 năm… thu hút sự quan tâm đặc biệt từ khách hàng trẻ ở Hà Nội mong muốn tìm kiếm một căn hộ để an cư.

Hay chung cư mini Phạm Ngọc Thạch -Tôn Thất Tùng - Ngã Tư Sở với diện tích 25m có giá từ 520-550 triệu đồng/căn. Các căn hộ có diện tích từ 30-35m2 tương đương với giá từ 750 triệu đồng - 850 triệu đồng - 880 triệu đồng/căn… cam kết sổ đỏ chính chủ, vào ở luôn.

thap thom voi chung cu mini

Căn hộ diện tích nhỏ đắt hàng do đáp ứng nhu cầu nhà ở của người có tài chính hạn hẹp

Loại hình nhà ở chung cư mini xuất hiện khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP (quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở) ra đời, bật đèn xanh cho phép phát triển nhà ở riêng lẻ, thiết kế theo kiểu chung cư mini, có nhiều tầng với nhiều căn hộ nhỏ. Và cũng từ dó, xuất hiện nhiều vụ xây dựng không đúng theo các quy định trong giấy phép, nên việc cấp sổ hồng với nhiều chung cư mini vẫn chưa có hồi kết…

Cũng vì nhận được nhiều sự quan tâm của số đông người thu nhập thấp đô thị nên mô hình các chung cư mini tự phát bắt đầu nở rộ ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh. Theo đó, các chủ đất xin giấy phép xây dựng các căn nhà riêng có diện tích nền lớn (400-500 m2) cùng độ cao 5-6 tầng rồi tự ý chia ra thành vài chục căn hộ nhỏ với diện tích chỉ 25-40 m2 để bán lại nhằm kiếm lời. Điều đáng bàn là hầu hết các chung cư mini hiện nay đều không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, vi phạm pháp luật về xây dựng lẫn kinh doanh bất động sản, không chỉ tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý cho chính người mua, mà còn trực tiếp gây áp lực lớn cho hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, gây ra các hệ lụy về giao thông, xử lý nước thải, làm mất mỹ quan đô thị, luật sư nhìn nhận.

Hiện nay, Luật Đất đai và Luật Nhà ở chưa có quy định rõ ràng về loại hình chung cư mini mà chỉ quy định điều chỉnh chung về nhà ở, công trình xây dựng nên loại hình nhà ở này vẫn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Lời khuyên từ chuyên gia là, thời điểm này chỉ nên thuê căn hộ chung cư mini.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hiện trên thị trường chung cư đang thiếu vắng những căn hộ thương mại giá thấp, do đó chung cư mini đang là sự lựa chọn của nhiều sinh viên, viên chức và người lao động có thu nhập trung bình và thấp dù tính pháp lý của căn hộ này vẫn còn lỏng lẻo.

Thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội cho hay, trong 10 tháng năm 2020, Hà Nội đã hoàn thành 41 dự án nhà ở, tương ứng gần 26.000 căn hộ, hơn 3,4 triệu m2 sàn nhà ở, đã có 2 dự án nhà ở xã hội hoàn thành với 254.404 m2 sàn (1.860 căn hộ); 38 dự án nhà ở thương mại với 3.083.652 m2 sàn (23.333 căn hộ); 1 dự án nhà ở tái định cư với 73.266 m2 sàn (750 căn hộ). Dù lượng căn hộ bình dân tiếp tục chiếm tỷ trọng nhỏ trong cơ cấu nguồn cung căn hộ, và thường nằm tại các vùng ven đang phát triển như: Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông... tuy nhiên, theo Sở Xây dựng, tỷ lệ hấp thụ phân khúc này luôn duy trì ở mức rất cao, đạt khoảng 70%. Ngoài ra, sở cũng đã xác nhận đủ điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai cho 36 dự án nhà ở với tổng số 19.451 căn hộ, tương ứng khoảng 1.603.007 m2 sàn kinh doanh.

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng vừa có văn bản đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương siết chặt việc xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, nhiều căn hộ. Đồng thời, kiểm tra, xử lý nghiêm các công trình xây dựng trái phép, sai phép.

Bộ Xây dựng cảnh báo, hiện một số địa phương xuất hiện tình trạng lợi dụng sự buông lỏng quản lý của cơ quan chức năng, một số hộ gia đình, cá nhân đã tự ý thực hiện việc xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, chia thành nhiều phòng như một căn hộ riêng biệt, không tuân thủ các quy định của pháp luật về xây dựng. Kiểu xây dựng này dẫn đến nhiều hệ lụy như vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy, làm gia tăng nguy cơ cháy nổ trong khu dân cư, gây quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của đô thị. Người mua những căn hộ này cũng không được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở do công trình vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng. Điều này dễ làm phát sinh tranh chấp, khiếu kiện về sau.

Điều các chuyên gia mong đợi là Chính phủ và các bộ, ngành liên quan cần sớm nhất có thể đưa ra chiến lược nhà ở quốc gia, trong đó cần dành sự quan tâm đặc biệt tới nhóm người thu nhập thấp đô thị với các cơ chế, chính sách tạo lập quỹ nhà, hỗ trợ tài chính với cả người mua và chủ đầu tư dự án để có giá thành bán nhà phù hợp với khả năng chi trả của họ.

Về phía chính quyền địa phương, bên cạnh việc thường xuyên rà soát, kiểm tra thực địa cũng cần minh định cụ thể vai trò, trách nhiệm của các cá nhân tập thể liên quan trong công tác quản lý.

Với người dân cũng cần trang bị đầy đủ thông tin lẫn kiến thức pháp luật cần thiết để hạn chế thấp nhất những thiệt hại có thể xảy đến trong quá trình giao dịch mua bán các căn hộ chung cư mini trái phép.