Tệp khách hàng nào cho “nhà đổi nhà”?

00:26 - 14-06-2021

Chương trình “nhà đổi nhà” đang thu hút sự chú ý của các thành viên thị trường bởi sự mới lạ và giải pháp nâng cao chất lượng cuộc sống mà nó mang lại.

Tệp khách hàng nào cho “nhà đổi nhà”?

Hướng đến khách hàng ổn định tài chính

Với chương trình “nhà đổi nhà” đang được Masterise Homes triển khai, khách hàng chỉ cần đã có căn hộ + 50 triệu đồng tiền tiết kiệm sẽ có cơ hội đổi nhà mới trong các dự án của chủ đầu tư này ở Hà Nội. Nguồn thu nhập, bất động sản thế chấp sẽ được ngân hàng thẩm định và khách hàng không phải thực hiện thêm bất kỳ khoản thanh toán nào đến khi nhận nhà.

Vingroup cũng công bố một chương trình tương tự mang tên “Vinhomes Priority”, khách hàng chỉ cần đặt cọc 50 triệu đồng và tài sản đảm bảo là bất động sản có sẵn hoặc sổ tiết kiệm là đã có thể sở hữu căn hộ Vinhomes. Vinhomes Priority cung cấp giải pháp cho vay 100% giá trị căn hộ với lãi suất 0% lên đến 26 tháng sau khi bàn giao (tuỳ từng khu đô thị). Khoản vay ban đầu 20 - 30% giá trị căn hộ sẽ được ngân hàng giải ngân dựa trên tài sản đảm bảo sẵn có của khách hàng, giá trị còn lại được đảm bảo bằng chính căn hộ Vinhomes vừa mua.

Nhận định về mô hình bán hàng đang gây sự chú ý trên thị trường, bà Hoàng Thị Thu Lài, Phó tổng giám đốc La Luna Holdings cho rằng, với chương trình này, có hai vấn đề cần làm rõ, đó là câu chuyện định giá và tỷ lệ vay vốn.

Chẳng hạn, theo bà Lài, ngôi nhà mà khách hàng đang sở hữu (ngôi nhà thứ nhất) được định giá 5 tỷ đồng thì có được sử dụng 100% để đổi nhà mới hay chỉ vay được 75% giá trị như cách ngân hàng thẩm định khoản vay có tài sản đảm bảo thông thường. Với ngôi nhà thứ nhất kia, phía chủ đầu tư có sẵn lòng mua lại với mức giá 5 tỷ đồng và cho khách hàng dùng tiền đó mua nhà mới như chương trình “bán xe mới, mua xe cũ” của Vinfast. Còn nếu chỉ là thế chấp để vay mua nhà mới thì khế ước là gì, trong trường hợp sau một thời gian, khách hàng không đủ tiền đóng tiếp cho phần còn lại thì sẽ xử lý ra sao?

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, chương trình này rất đáng tham khảo với những người muốn nâng cấp chất lượng sống, đặc biệt nếu họ có khả năng đảm bảo các chi phí mới, hay có thu nhập ổn định, đảm bảo trả được các khoản vay để trám vào khoảng chênh lệch giá giữa nhà cũ và nhà mới.

Trong khi đó, ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty Quản lý Global Home cho rằng, với khoản tiền ban đầu phải nộp rất ít, chương trình này mang lại cơ hội cho người mua nhà kể cả nhìn ở góc độ đầu tư, bởi theo lẽ thông thường, các dự án căn hộ từ khi mở bán cho đến khi bàn giao đều có lộ trình tăng giá nhất định và khoảng chênh lệch giá giữa giai đoạn đầu mở bán với giai đoạn bàn giao căn hộ tạo ra lợi nhuận cho người mua.

Đánh giá cụ thể chương trình nhà đổi nhà của Masterise Homes, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, chương trình vừa giúp cho khách hàng không phải bỏ ngay một lúc khoản tiền mặt lớn để mua nhà, mà vẫn có được căn nhà mới, vừa tác động giúp phát triển thị trường bất động sản thứ cấp (mua bán nhà cũ).

Cụ thể hơn, theo HoREA, khi thực hiện phương thức mua bán này, ba bên chủ đầu tư - khách hàng - ngân hàng đều có lợi. Chủ đầu tư dự án được nhận đủ 100% tiền bán nhà, trong khi với các phương thức bán hàng khác họ chỉ nhận đến 95% giá trị hợp đồng, 5% còn lại nhận sau khi làm xong “sổ hồng”. Ngân hàng cung cấp tín dụng có thêm một lượng khách hàng lớn và ít rủi ro khi các khoản vay có tài sản đảm bảo được nhiều bên thẩm định chặt chẽ. Người mua nhà, nhất là những khách hàng chưa có ngay một khoản tiền lớn nhưng có thu nhập ổn định cũng sớm được đổi sang nhà mới như mong muốn.

Tuy nhiên, đại diện HoREA cho rằng, do từ trước đến nay, khi thanh lý tài sản bảo đảm (căn nhà cũ), do các ngân hàng thường chỉ đánh giá tài sản thế chấp bằng khoảng 60% giá thị trường nên khi triển khai, phía chủ đầu tư cần đảm bảo “ứng xử đẹp” thì chương trình “nhà đổi nhà” mới thực sự trở thành giải pháp đột phá và tiến bộ.

Bản chất là giải pháp tài chính linh hoạt

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Jason Turnbull, Phó tổng giám đốc kiêm Giám đốc Khối Tài chính Masterise Homes cho biết, về bản chất, khi tham gia chương trình nhà đổi nhà của Masterises Homes thì căn nhà cũ là tài sản dùng để đảm bảo cho số tiền đặt cọc tương đương 30% giá trị căn nhà mới mà ngân hàng giải ngân.

“Xin nhấn mạnh rằng căn nhà cũ thế chấp tại ngân hàng vẫn là tài sản của khách hàng, họ vẫn có quyền sử dụng, mua/bán; trong trường hợp khách hàng không muốn bán căn nhà cũ thì họ chỉ cần trả nợ khoản vay tương đương 30% giá trị của căn nhà mới (không lãi suất và phí trả nợ trước hạn) trước thời điểm bàn giao nhà mới”, ông Jason Turnbull giải thích và nói thêm rằng, chương trình của Masterise Homes được thiết kế nhằm giúp khách hàng không cần vay mượn hay lấy các khoản tiền tiết kiệm của gia đình để làm phần vốn đối ứng cho căn nhà mới. Như vậy, khách hàng có thể chủ động trong việc chuyển nhượng, sử dụng căn nhà cũ trong khi vẫn được vay vốn dài hạn từ ngân hàng liên kết (được vay 70% giá trị căn nhà mới với thời hạn 35 năm).

Về định giá căn hộ, ông Jason Turnbull khẳng định, việc này được thực hiện bởi một đơn vị thứ 3 độc lập và Masterise Homes đang hỗ trợ khách hàng phần chi phí này.