Tạo “sức hút” bất động sản từ các đại đô thị

05:45 - 29-09-2020

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cho biết tại Hội thảo “Sức bật từ các đại đô thị ” diễn ra mới đây tại TP.HCM, đầu tư bất động sản (BĐS), nhất là BĐS nhà ở luôn là kênh đầu tư hấp dẫn do an cư là nhu cầu đời sống thiết thực và quan trọng của toàn xã hội.

tao suc hut bat dong san tu cac dai do thi

BĐS nhà ở luôn là kênh đầu tư hấp dẫn

Bên cạnh đó, BĐS nhà ở còn có giá trị lớn, có khả năng tích trữ và sử dụng lâu dài trong khi nguồn cung đất đai ngày càng hạn chế, nên có thể tăng giá liên tục khi nền kinh tế phát triển ổn định. Trong giai đoạn trước đây, hoạt động kinh doanh BĐS nhà ở khá manh mún, hoạt động riêng lẻ, thiếu đầu tư đồng bộ. Nhưng khoảng gần chục năm trở lại đây, trên thị trường xuất hiện mô hình khu đô thị mới với các sản phẩm BĐS kết hợp hạ tầng, công năng, tiện ích đa dạng và phong phú.

Khi mới xuất hiện, loại hình dự án đô thị là những dự án nhỏ với quy mô cỡ vài ha, tuy nhiên đến nay, các dự án có quy mô ngày càng lớn lên tới hàng trăm ha, thậm chí là ngàn ha và được gọi là các đại đô thị. Việc hình thành các đại đô thị đã góp phần tạo sức bật mạnh mẽ về kinh tế - xã hội cho địa phương.

Trên thị trường hiện nay có khá nhiều dự án đô thị quy mô lớn, song nổi bật có thể kể đến một số dự án uy tín và khá thành công như dự án khu đô thị Ecopark (Hưng Yên), dự án Phú Mỹ Hưng (Quận 7, TP.HCM) và gần đây là dự án Vinhome Ocean Park (quận Long Biên, Hà Nội). Các dự án trên được đánh giá là đã làm thay đổi đáng kể diện mạo thành phố lớn do có quy mô lớn (300 - 400ha) với hạ tầng và tiện ích đồng bộ, và có thể đại diện cho các dự án đại đô thị. Tuy nhiên, theo đánh giá của các nhà đầu tư, hiện vẫn còn không ít khó khăn, vướng mắc trong việc phát triển các dự án kiểu này, trong đó có cả bất cập về luật pháp, chính sách quy hoạch, cũng như về kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, nhất là kết nối giao thông cho phát triển đại đô thị chưa tương xứng.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc CTCP Bất động sản Đại Phúc cho rằng, khi đứng trước sự lựa chọn trong chiến lược đầu tư và phát triển các dự án BĐS, trong ngắn hạn, các chủ đầu tư thường sẽ ưu tiên phát triển các dự án quy mô nhỏ tại các khu vực dân cư hiện hữu do loại hình dự án này có thời gian triển khai nhanh, thu hồi vốn sớm và khả năng lấp đầy nhanh chóng (thường chỉ từ 3-5 năm). Trong khi đó, với các dự án khu dân cư mới có quy mô từ 20ha trở lên hay các khu đô thị với quy mô từ 50ha đến vài trăm ha sẽ đòi hỏi thời gian triển khai lên đến hàng chục năm và không phải chủ đầu tư nào cũng có đủ tiềm lực và kinh nghiệm để phát triển.

Tuy nhiên trong dài hạn, việc phát triển các khu đô thị mới sẽ giúp nâng tầm thương hiệu đối với các doanh nghiệp, nâng cao hiệu quả kinh doanh và phát triển vững mạnh. Bên cạnh đó, việc hình thành các khu đô thị mới, đặc biệt là các đại đô thị quy mô lớn, đồng bộ sẽ tạo nên sức bật mạnh mẽ về kinh tế - xã hội cho địa phương, giải quyết được bài toán phát triển bền vững tại các thành phố lớn, giúp giãn dân ra khỏi khu vực trung tâm vốn ngày càng quá tải, nâng cao chất lượng cuộc sống của cư dân, tạo nên các tâm điểm phát triển mới về kinh tế - xã hội và đóng góp tích cực cho sự phát triển của địa phương bao gồm thu ngân sách, tạo công ăn việc làm, thu hút đầu tư và ổn định kinh tế - xã hội...

Bàn về vấn đề này, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc CTCP Phú Đông Group đưa ra nhận định, những dự án đô thị lớn chính là lời giải cho bài toán nhà ở cho người dân. Trong khi quỹ đất ở tại một số thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM đang dần thu hẹp, giá nhà tăng cao so với khả năng tài chính của đa số người dân thì việc xuất hiện các đô thị lớn tại khu vực giáp ranh, vệ tinh sẽ là một giải pháp hiệu quả để người dân có thể sở hữu nhà ở. Trong đó, các khu vực như Bình Dương, Đồng Nai, Long An… sẽ dần hình thành nên những trung tâm đô thị mới đầy tiềm năng và hấp dẫn trong xu thế giãn dân đô thị.

Tuy nhiên, nhìn vào tổng quan nhu cầu thị trường, có thể thấy rằng TP. HCM luôn hấp dẫn với nhà đầu tư và khách hàng, thế nhưng thị trường này đang tồn tại những lực cản đó là việc thiếu quỹ đất ở để phát triển BĐS do các nhà đầu tư lớn rất khó tìm thấy quỹ đất sạch quy mô vài chục ha trở lên. Nên để có thể xây dựng được các đại đô thị, cần phải có quy hoạch hoàn chỉnh, xây dựng đô thị vệ tinh, ở đó cần quy hoạch ít nhất khoảng 1.000 ha đất để làm nhà ở cho người dân, đặc biệt quan tâm đến nhà ở “vừa túi tiền”. Nhưng điều khó nhất là làm sao tạo ra quỹ đất, vì chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch phát triển đô thị lớn luôn là vấn đề nan giải?

“Về kinh phí đền bù, giải phóng mặt bằng, chúng ta có thể phát hành giấy tờ có giá (có thể nghiên cứu hình thức trái phiếu của thành phố) hoặc nâng cao vai trò của Quỹ phát triển nhà ở... để huy động nhiều nguồn lực của xã hội. Nếu triển khai được trong thực tế thì TP.HCM nói riêng và nhiều thành phố lớn sẽ không lo thiếu hụt nguồn cung nhà ở từ các đại đô thị, giúp đáp ứng nhu cầu của người dân và đưa thị trường BĐS phát triển ngày nột quy mô và bền vững hơn”, ông Phúc nêu quan điểm.