Savills cảnh báo đầu tư đất nền Hà Nội

05:18 - 16-12-2020

Thị trường BĐS cuối năm ghi nhận dòng tiền hướng tới đất nền có giấy tờ hợp pháp và địa điểm thuận tiện. Tại Hà Nội, đặc biệt tại các khu vực ngoại thành, đất nền có nhiều mức giá khác nhau, nhà đầu tư cần có căn cứ xác định giá phù hợp và tránh các trường hợp “nhảy giá”.

4750263-1353936960-7140-1607995764.jpg

Đầu tư đất nền Hà Nội, nhất là vùng ven, cần đánh giá đúng giá trị lô đất. Ảnh: Đình Dũng.

Nhận định về cơn sốt dịch chuyển đầu tư đất nền Hà Nội, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội, cho biết quỹ đất khu vực nội thành đang dần hạn hẹp và thủ tục pháp lý đầu tư còn phức tạp, làm giảm sự quan tâm của các nhà đầu tư. Không ít dự án đang dần phát triển tại các khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận, với cơ sở hạ tầng tốt hơn, tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư với đất nền. Do đó, khi thị trường đất nền ghi nhận có nhiều mức giá, nhà đầu tư cần có khả năng so sánh, định giá và đánh giá đúng giá trị của lô đất nền.

Bà Vân đặt ra 2 tình huống định giá một tài sản đất nền. Thứ nhất là một dự án ở khu vực ngoại thành có diện tích trên 1. 000 m2 đã có phê duyệt quy hoạch, hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất. Thứ hai là một lô đất ở nhỏ lẻ với diện tích thông thường dưới 100 m2 nằm bên ngoài khu đô thị mới ở khu vực ngoại thành.

Đại diện Savills Hà Nội chỉ ra với tình huống 1, nhà đầu tư có thể áp dụng 2 phương pháp xác định giá trị. Thứ nhất là phương pháp so sánh. Người định giá phải tìm được ít nhất 3 khu đất trên thị trường tương đồng về quy mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng đất... rồi điều chỉnh các khác biệt dựa trên các yếu tố kể trên và lập luận các điều chỉnh dựa trên các bằng chứng thị trường.  Từ đó, nhà đầu tư quy ra được giá trị trên một m2 đất xác định.  

Thứ hai là phương pháp giá trị đất thặng dư. Dựa vào phê duyệt phát triển, nhà đầu tư sẽ giả định các doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến việc phát triển dự án để xác định giá trị đất thặng dư. Đối với ước tính doanh thu, người định giá sẽ phải xác định giá bán, tỷ lệ tăng giá, lịch thu tiền, tốc độ bán dựa trên các dữ liệu thị trường của các dự án tương đồng đang chào bán trên thị trường. Đối với ước tính chi phí, người định giá phải xác định đơn giá xây dựng trên đơn vị, thời gian xây dựng, tỷ lệ lạm phát, chi phí lãi vay các số liệu này cũng được ước tính theo dữ liệu thị trường.

Do dòng tiền doanh thu và chi phí sẽ được trải ra theo thời gian, người định giá phải xác định mức tỷ lệ chiết khấu thị trường cho loại tài sản này để chiết khấu toàn bộ dòng tiền về hiện tại. Giá trị ước tính từ phương pháp này phản ánh việc nhà đầu tư có thể chấp nhận trả bao nhiêu cho dự án với phê duyệt phát triển đã có. 

Đối với tình huống 2, do giao dịch với các diện tích đất nhỏ lẻ khá phổ biến trên thị trường nên phương pháp so sánh được áp dụng. Đối với những khu vực có hiện tượng tăng giá ảo, người định giá cần kiểm tra và xác định dựa trên các giao dịch thực thay vị dựa trên các giá chào trên thị trường do giá chào thường bị đẩy lên khá cao. 

Ngoài ra, người định giá cần phải so sánh với các lô đất tương tự cũng nằm bên ngoài các khu đô thị mới phát triển thay vì so sánh với giá đất ở đang chào bán trong khu đô thị cho dù có nằm ngay sát bên. Vì để đạt được đơn giá đất ở cao trong khu đô thị thì chủ đầu tư của các đô thị lớn này đã phải bỏ ra các chi phí rất lớn về phát triển hạ tầng và tiện ích đồng bộ chưa kể đến các chi phí liên quan đến phê duyệt dự án.  

Bà Vân cho rằng trên thực tế, không ít người mua đất nền ở ngoại thành không căn cứ vào giá trị thực. Về dài hạn, khi dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về thị trường đất nền, nhà đầu tư cần tránh vội vàng và có quyết định phù hợp sau khi cân nhắc các yếu tố quan trọng về giá trị tài sản và tránh tâm lý đám đông.