Nhìn thẳng vào đất

00:20 - 02-05-2021

Suốt bao năm tôi ở nhà thuê vì không biết sau này sẽ sống phương nào. Tôi sợ gắn bó với một nơi lâu quá cũng khó dứt áo ra đi.

Cho đến một ngày xa Sài Gòn sáu tháng, trong tôi cuộn lên nỗi nhớ nhung không diễn tả được. Tôi quyết định tìm một nơi trú chân ở thành phố này.

Tôi góp tiền từng đợt mua một căn hộ chung cư. Khi toà nhà lên những tầng đầu tiên, tôi đi bộ từ đường Nguyễn Huệ đến tận nơi để đo khoảng cách bằng những bước chân từ nơi mình sẽ sống đến trung tâm thành phố. Hơn mười ngàn bước.

Kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển. Vị thế đất nước chưa bao giờ cao như hôm nay. Phần lớn người dân đã có đủ cơm no áo ấm, nhưng vẫn còn đó bao người cần một mái nhà. Sài Gòn mỗi năm chắc có nhiều lắm những người muốn tìm một nơi trú chân như tôi.

Thế rồi sốt nhà đất đến, lan toả nhiều đô thị, tỉnh thành, huyện lỵ.

Không ai phủ nhận đất sốt một phần vì các chiêu thổi giá của môi giới. Bên cạnh đó, vì thông tin quy hoạch dồn dập bởi 2021 là năm đầu của chu kỳ quy hoạch 10 năm; vì cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh xây dựng. Và còn bởi tại một số đô thị lớn như TP HCM, mấy năm nay thủ tục pháp lý cho các dự án đất đai bị ắch tắc, nguồn cung nghẽn lại.

Nhiều công ty bất động sản phải "dạt" về tỉnh kinh doanh. Để có đất làm dự án, họ phải tìm cách chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Từ đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, cây ăn qủa thành đất thổ cư. Sự chuyển đổi này cũng là một trong những điểm then chốt đẩy giá đất leo thang.

Đất đai là hàng hoá và mọi hàng hoá đều chịu tác động của cung cầu thị trường. Nguồn cung đất không tăng lên, nhưng nhu cầu nhà ở của dân chúng tăng đều đặn. Bộ Xây dựng thống kê tỷ lệ dân số đô thị sẽ tăng từ tầm 40% hiện tại lên 45% năm 2030, đòi hỏi mỗi năm cần thêm 70 triệu mét vuông nhà ở đô thị.

Thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam cũng tăng đều đặn. Và đại dịch đã khiến nguồn lực tài chính trong dân ứ đọng. Nước chảy chỗ trũng, tiền chảy vào đất.

Trước dịch Covid, người Việt chi không ít tiền cho du học, đi chữa bệnh nước ngoài, đi du lịch, thăm thân nhân. Tại hội nghị tổng kết ngành năm 2018, lần đầu tiên Bộ trưởng Y tế công bố mỗi năm người Việt chi hai tỷ USD chữa bệnh ở nước ngoài.

Ngày 6/6/2018, trên diễn đàn Quốc hội, Bộ trưởng Giáo dục nói mỗi năm chúng ta mất ba, bốn tỷ USD cho học sinh, sinh viên ra nước ngoài học tập. Số tiền người dân bỏ ra để du lịch, mua sắm, chi tiêu ở nước ngoài, theo ước đoán của một số tổ chức tài chính, còn nhiều hơn.

Covid cũng khiến người Việt không ra nước ngoài mua nhà được, kể cả theo diện định cư. Hiệp hội Quốc gia chuyên viên địa ốc Mỹ công bố, từ tháng 4/2016 đến tháng 3/2017, người Việt chi hơn ba tỷ USD mua nhà ở Mỹ. Việt Nam lọt vào top mười nước có người mua nhà nhiều nhất tại Mỹ.

Thêm nữa, kiều hối chảy về nước đều đều. Theo Uỷ ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài, năm 2020, bà con gửi về nước 15,7 tỷ USD, tương đương 5,8% giá trị GDP. Trong giai đoạn 2015-2019, Việt Nam nhận tổng cộng 71 tỷ USD kiều hối, tăng trưởng bình quân 6% mỗi năm. Hơn 50% số hộ ở TP HCM có thân nhân ở nước ngoài.

Kiều hối được chi cho đời sống sinh hoạt, cho sản xuất, kinh doanh, đầu tư. Và kiều hối cũng được dành mua nhà đất.

Ngoài ra, cũng "tại" Covid, người người, nhà nhà giảm chi tiêu, tăng cường tiết kiệm để phòng lúc khó khăn.

Những nguồn lực trị giá hàng chục tỷ USD ấy đã chảy vào kênh đầu tư nào? Kênh đời sống, kênh sản xuất, kênh tiết kiệm, kênh chứng khoán và đất.

Thực trạng này không chỉ diễn ra ở Việt Nam mà trên toàn thế giới. Chỉ số chứng khoán Mỹ, châu Âu, châu Á đều thiết lập đỉnh mới. Và giá nhà đất của họ cũng tăng vọt.

Pháp vốn là nơi đánh thuế cao, đủ mọi loại thuế, kể cả thuế nhà. Ấy thế mà các cuộc thăm dò đều khiến người dân sửng sốt. Theo BFM Business, cứ một trong sáu người Pháp được hỏi cho biết có ý định đầu tư mua nhà trong mười hai tháng tới. Ở Anh, từ tháng 3 đến tháng 4/2021, giá nhà tăng 2,1% trên toàn quốc - điều chưa có tiền lệ.

Năm ngoái, anh họ tôi dồn hết tiết kiệm bao năm trong quân ngũ mua một mảnh đất vùng chiêm trũng phía Bắc. Tôi hỏi vì sao không tiếp tục gửi tiết kiệm, có tiền lãi hàng tháng thêm vào lương hưu, anh bảo "lãi suất ngân hàng thấp quá không ăn thua". Mới hơn năm, mảnh đất giờ có giá gấp đôi, anh vẫn không bán. "Bán đi rồi mua gì?", anh hỏi tôi. Thôi cứ giữ mảnh đất. Nếu nó có xuống, vài năm sau lại lên, không mất đi đâu cả.

Giả dụ nếu có kênh nào đó tốt hơn miếng đất dưỡng già, anh tôi hẳn đã nghĩ khác. Liều thuốc giảm sốt cho đất là nhìn vào tận gốc rễ vấn đề: cán cân cung - cầu.

Hiệp hội bất động sản TP HCM mới gửi Thủ tướng kiến nghị sử dụng công cụ thuế chống đầu cơ nhà, đất. Cụ thể, đánh thuế thu nhập với thuế suất rất cao đối với việc chuyển nhượng đất ngay sau khi tạo lập; đánh thuế cao người sở hữu nhiều nhà; đánh thuế cao người chậm đưa đất vào sử dụng; ban hành thuế bất động sản.

Điều tiết cung cầu thị trường bằng thu thuế các nước đã thực hiện từ lâu. Tôi không phản đối ý tưởng này, nhưng thuế không phải là tất cả để điều tiết thị trường nhà đất. Giá bất động sản tại nhiều quốc gia dù đã đánh thuế rất cao với bất động sản thứ hai, thứ ba, vẫn tăng.

Gốc rễ của tháo gỡ sốt đất là tăng cung cho thị trường. Nguồn cung có thể đẩy mạnh dưới nhiều hình thức, trong đó quan trọng là cơ chế gắn với quy hoạch và định giá quyền sử dụng đất theo giá thị trường thông qua đấu thầu.

Hiến pháp Việt Nam quy định "đất đai thuộc sở hữu toàn dân". Bất kể người dân nào cũng được cho rằng có quyền sở hữu với đất, chỉ quyền sở hữu tài sản trên đất thuộc tư nhân. Việc chuyển mục đích quyền sử dụng đất lại trong tay nhà nước. Hàng năm, số thu từ quyền sử dụng đất rất lớn, chiếm tỷ trọng đáng kể trong cơ cấu thu ngân sách.

Nhà nước ngay hôm nay có thể dùng các nguồn thu từ đất để xây dựng nhà ở xã hội, ít nhất góp phần gia tăng nguồn cung cho thị trường. Chưa kể, nó góp phần đảm bảo an sinh xã hội. Căn hộ trên dưới 2 tỷ đồng là mong muốn của số đông dân cư đô thị hiện nay nhưng không được đáp ứng.

Về cơ chế, tại sao khi quy hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà nước không quy hoạch đồng thời các khu dân cư, đô thị vệ tinh xung quanh các thành phố, thị xã, thị trấn? Một con đường được mở, một cây cầu được xây, một khu công nghiệp, một nhà ga mọc lên... sẽ tốt đẹp hơn nhiều nếu gắn với quy hoạch khu dân cư tại chỗ.

Giá như quyền sử dụng đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại các vị trí này được đấu thầu công khai, minh bạch cho mọi chủ thể có đủ nguồn lực tài chính đi kèm năng lực thực hiện như thiết kế, thi công, giám sát, quản lý tham gia, sốt đất có thể đã được "dập" từ khi chưa ra đời.

Nhìn thẳng vào đất để tất cả mọi người đều có thể có quyền sử dụng đất một cách công bằng, công tâm, minh bạch.