Người "thông thường" không nên đầu tư Condotel

05:37 - 28-07-2020

Theo TS Đinh Thế Hiển, câu chuyện condotel tại Việt Nam hiện tại vẫn còn rất nhiều vấn đề, nên nhà đầu tư không có kinh nghiệm về loại hình bất động sản này nên đứng ngoài cuộc và thận trọng quan sát.

CƠN SỐT CONDOTEL CẦN HẠ NHIỆT
Theo ông Đinh Thế Hiển: “Một bài báo gần đây trên tờ VN Investor trích lời ông Thân Thành Vũ - Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Bất động sản Du lịch Việt Nam (VnTPA) đã cho thấy nhiều ý quan trọng. Tôi lọc ra các điểm nhấn:

- Chủ đầu tư chỉ lo bán hàng, còn bài toán khai thác khu nghỉ dưỡng tạo doanh thu - lợi nhuận thì chưa rỏ (có khoảng cách giửa quãng cáo và thực tế)
- Giá BĐS nghỉ dưỡng đã tăng quá cao, không hiệu quả cho nhà đầu tư (người mua).
- Rủi ro của nhà đầu tư mua codotel rất lớn vì không có cơ chế bảo vệ rỏ ràng.
- Nguy cơ rừng nhà cao tầng mọc chặn các bờ biển đẹp, sẽ khiến cảnh biển không đáp ứng nhu cầu du lịch thiên nhiên
- BĐS nghỉ dưỡng không giúp cho ngân sách, phát triển kinh tế như hứa hẹn mà có thể ngược lại.

Tôi trích một đoạn khá rõ của bài báo này:
"… Với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay, tôi nhìn thấy 2 vấn đề: một là hứa hẹn lãi suất cao đến phi lý, hai là giới chủ đang cố gắng lobby (vận động hành lang) để ra được sổ cho condotel, cố gắng bê tông hóa các bãi biển.

Một điều nữa là bất động sản nghỉ dưỡng đang rơi vào vùng Khánh Hòa, Phú Quốc, Hạ Long – Vân Đồn. Ba vùng này, người ta đã cố gắng lobby để ra chính sách ở tầm vĩ mô là trao cho nó cơ chế đặc khu. Đặc khu là dùng tiền ngân sách để đầu tư hạ tầng nhiều hơn nữa, để giảm thuế cho khu vực đấy. Nó giống như lấy tiền ngân sách để hỗ trợ cho chủ dự án bán hàng nhanh hơn.

Dự luật đặc khu đã tạo ra cơn sốt đất. Nó kéo tất cả mọi người vào vào đó mua đất, còn không ai nghĩ đến chuyện làm gì đó để tăng giá trị chất xám hoặc tạo ra những sản phẩm có thể cạnh tranh với quốc tế.

Ảnh (internet): condotel cần có những quy hoạch cụ thể hơn, nhằm giúp nhà đầu tư có thông tin rõ ràng minh bạch. 



Như Phú Quốc, ngoài kinh tế tăng trưởng từ đất, Phú Quốc đóng góp được gì cho Kiên Giang và cả nước? Tôi coi kĩ thì không có gì, không thấy gì luôn. Thậm chí đến việc giải quyết lao động cũng kém, vì hiện các khách sạn, resort ở Phú Quốc đang phải thuê nhân viên người Philippines, người Sri Lanka,…
.... Tình trạng chủ đầu tư đã bán condotel cho khách hàng lại đem tòa nhà đó thế chấp ngân hàng. Lỡ ông làm ăn thua lỗ thì khách hàng mất trắng luôn.

Tại sao nói khách hàng mất trắng? Là vì khách hàng không có nắm gì hết. Ông chủ đầu tư xây lên 1.000 căn, ông bán cả tòa nhà cho người khác, bán luôn công ty dự án cho người khác cũng được luôn. Ông thế chấp ngân hàng tòa nhà đó cũng được luôn."

NHẬN ĐỊNH CỦA TS. ĐINH THẾ HIỂN:
BĐS nghỉ dưỡng không phải là kênh đầu tư của người trung lưu trở xuống. Năm 2008 có một BĐS nghỉ dưỡng thành công đúng cách, đó là resort "The Nam Hải" ở vùng biển Quãng Nam với các villas đẳng cấp, một độ xây dựng thấp, và không có những khối condotel to đùng. Du khách thuê căn villas một đêm từ 1.000 – 3.000 USD, giá một căn được bán khoảng 500 ngàn USD. Dự án này đem lại lợi nhuận tốt cho chủ đầu tư, và cũng khá ổn với nhà đầu tư.

Nếu các BĐS nghỉ dưỡng phát triển nhẹ nhàng theo kiểu này, và người mua thuộc nhóm giầu có, thượng lưu thì môi trường cũng được bảo vệ, cơ sở lưu trú cũng có thêm các sản phẩm cao cấp.

Tuy nhiên, từ năm 2016 - nay, BĐS nghỉ dưỡng đã biến tướng thành việc đầu tư cam kết lợi nhuận cao (>8%/năm), với những căn condotel 40m2 tầm 2 tỷ, đã lôi kéo vài chục ngàn nhà đầu tư "bình thường" tham gia. Các cơ sở du lịch tăng quá mạnh tạo nên dư cung, khiến cho các resort, hotel thông thường cũng bị ngộp với các resort condotel mới. Ngành lưu trú sẽ gặp khó khăn do cung vượt cầu, khiến cho những người đầu tư cơ sở du lịch bị thua lổ, nhưng giới chủ đầu tư BĐS "thứ thiệt" thì thu lợi lớn chỉ trong vài năm triển khai dự án, còn sau đó những nhà đầu tư mua condotel thì gánh...
Tóm lại, chỉ khi bạn thuộc giới thượng lưu thì mới nên sở hữu BĐS nghỉ dưỡng.”

Ông Hiển kết luận, việc phát triển loại hình bất động sản này giúp một nguồn máy từ chủ đầu tư, ngân hàng, đại gia có đất biển nhanh chóng tạo ra một công cuộc kinh doanh khổng lồ. Ban đầu chủ đất thắng lớn do mua đất rẻ bán lại giá cao; chủ đầu tư cũng ngon; chỉ có nhà đầu tư mua là ôm nỗi lo. Tuy nhiên, sau đó chủ đầu tư sẽ bị thua lỗ nặng vì cung hàng lớn mà cầu không có, ngân hàng cũng “ôm” cục nợ xấu vì cho chủ đầu tư vay.