Mở đường, xây cầu: Ngàn tỉ tăng thêm ai được lợi?

05:42 - 21-11-2020

Nhà nước bỏ tiền làm đường, người phải di dời chịu thiệt thòi vì giá bồi thường khó tiệm cận được giá thị trường, trong khi nhiều người có nhà trong hẻm được ra mặt tiền bỗng dưng hưởng lợi lớn, khi giá trị nhà đất tăng nhiều lần.

Mở đường, xây cầu: Ngàn tỉ tăng thêm ai được lợi? - Ảnh 1.

Đường Nguyễn Hữu Thọ, TP.HCM với các dự án chỉn chu hai bên đường nhờ Nhà nước thu hồi thêm đất để bán đấu giá - Ảnh: TỰ TRUNG

Nhiều chuyên gia cho rằng không thể tiếp tục để xảy ra tình trạng ngân sách chi hàng ngàn tỉ đồng làm đường, xây cầu nhưng các hộ dân được hưởng lợi trực tiếp và nhiều nhất từ những dự án này lại không chia sẻ lợi ích. 

Theo các chuyên gia, cần áp dụng thu hồi đất hai bên đường và bán đấu giá để làm đường như từng áp dụng với dự án làm đường Nguyễn Hữu Thọ.

"Kẻ khóc, người cười"

Khi được hỏi về việc di dời nhà để giao mặt bằng cho dự án metro số 2, ông Phạm Phan Phước Hải (23 đường Trường Chinh) cho biết căn nhà 45m2 của ông Hải bị giải tỏa hơn 43m2 nên ông giao luôn phần còn lại để tìm nơi ở mới. Tuy nhiên, với số tiền bồi thường, gia đình ông Hải không đủ mua căn nhà với vị trí tương tự ở đường Trường Chinh để tiếp tục làm nghề và buôn bán.

Giá nhà, đất tăng cao cộng với tiền bồi thường chưa sát giá thị trường, ông chỉ mua được nhà ở một đường nhỏ hơn, ở vị trí xấu hơn. "Gia đình tôi cũng sẽ tiếp tục làm nghề bán thuốc, nhưng vị trí nhà mới khó tìm, đường nhỏ hơn nên tôi cũng đoán sẽ mất rất nhiều khách và làm nghề cũng không thuận lợi như trước. Thời gian tới không biết sẽ làm ăn ra sao!", ông Hải lo lắng.

Tương tự, ông Lê Quang Thọ cho biết sau khi bị giải tỏa, căn nhà số 1222 đường Cách Mạng Tháng Tám - vốn là một cửa hiệu may đồ vest từ trước năm 1975 - chỉ còn gần 1m chiều sâu, không đủ để tiệm may trụ lại. 

Do giá nhà đất tại con đường này tăng mạnh, ông Thọ không thể mua một căn khác gần nhà cũ, mà chỉ mua được một căn nhà trong hẻm đường Phạm Văn Bạch. "Từ nhà mặt tiền, sau khi giải phóng mặt bằng, tôi chỉ có thể mua được nhà trong hẻm", ông Thọ chia sẻ.

Trong khi đó, không chỉ những căn nhà từ hẻm ra mặt tiền hưởng lợi mà cả những con hẻm, khu vực lân cận cũng được "thơm lây". 

Cụ thể, tại dự án metro số 2 trên đường Trường Chinh, Cách Mạng Tháng Tám, một số môi giới bất động sản khu vực Tân Bình nhận định giá nhà, đất khu vực đường Cách Mạng Tháng Tám hiện nay tăng hơn 30% so với cuối năm 2019.

Tại khu vực gần ngã tư Bảy Hiền, giá đất thị trường cuối năm 2019 - khi chưa có kế hoạch bàn giao mặt bằng tuyến metro số 2 - khoảng 200 triệu đồng/m2. 

Nhiều nhà mặt tiền ở khu vực này được rao bán với giá từ 260 - 280 triệu đồng/m2. Giá đất của những đường nhỏ và các hẻm lân cận cũng tăng với tỉ lệ tương tự do những hộ dân di dời nhà mặt tiền tìm mua nhà gần nơi ở cũ.

"Có những căn nhà có giá tăng gần gấp đôi so với năm 2019, bởi nhà này trước đây ở trong hẻm nhỏ, xe hơi không vô được nên giá chỉ chừng 140 triệu đồng/m2. Sau khi giải phóng mặt bằng, phần đuôi của nhà này "ra" mặt tiền đường Cách Mạng Tháng Tám, giá đất thị trường hiện hơn 250 triệu đồng/m2" - Thanh Tâm, một người làm môi giới nhà đất khu vực Tân Bình, cho biết.

Mở đường, xây cầu: Ngàn tỉ tăng thêm ai được lợi? - Ảnh 2.

Dãy nhà trên đường Trường Chinh (P.11, Q.Tân Bình, TP.HCM) đang được tháo dỡ lấy mặt bằng làm tuyến metro số 2 - Ảnh: T.T.D.

Ra mặt tiền còn hơn trúng số

Chuyện nhà trong ngõ hẻm "trúng mánh" sau khi bỗng dưng được ra mặt tiền nhờ các dự án nâng cấp, mở rộng đường không phải là chuyện mới. 

Chẳng hạn, nhà bà B. vốn ở trong hẻm sâu của đường Trần Quốc Tuấn (Gò Vấp), sau khi đường Phạm Văn Đồng được mở rộng, vỉa hè cách nhà bà B. gần 1m. Chủ nhà bên cạnh chọn phương án giải tỏa trắng, để lại khoảng 3m2 đất công ngăn giữa nhà bà B và vỉa hè đường Phạm Văn Đồng rộng 60m.

Do phần đất công này không có gì che chắn, chính quyền cũng không thể rào giậu hay trồng cây trên đó được nên gia đình bà B. trổ thêm cửa đi ra đường Phạm Văn Đồng và sử dụng 3m2 đất công như sân nhà mình. 

Nay bà B. đã xây nhà mới, căn nhà cũng được chính quyền cấp số mặt tiền đường Phạm Văn Đồng. Theo một số môi giới nhà đất, giá 1m2 đất của mặt tiền đường Phạm Văn Đồng hiện tại cao hơn gấp 3 lần giá đất của hẻm đường Trần Quốc Tuấn.

Không riêng gia đình bà B., hàng trăm hộ dân hai bên đường Phạm Văn Đồng lúc đó cũng được hưởng lợi khi giá đất tăng do nhà từ trong hẻm bỗng thành mặt tiền con đường đẹp và rộng nhất TP.HCM. 

Trong thực tế, Nhà nước đã bỏ ra gần 7.000 tỉ đồng để bồi thường giải phóng mặt bằng, những hộ dân nằm trong lộ giới được bồi thường với giá hơn 30 triệu đồng/m2. Đến năm 2013, khi con đường còn chưa thông xe, giá nhà đất đã tăng lên hơn 70 triệu đồng/m2.

Trước đó, khi cây cầu nối từ đường Mai Chí Thọ với đảo Kim Cương (quận 2) vừa khánh thành, giá nhà đất ở khu đảo Kim Cương và các khu vực lân cận tăng "thẳng đứng". 

Chỉ trong vòng vài ngày, giá một nền đất biệt thự khu vực gần trung tâm hành chính quận 2 tăng vài tỉ đồng là chuyện thường. Cũng tại khu vực này, đất nền ở các dự án tăng giá trên dưới 20 triệu đồng/m2, trong khi giá căn hộ cũng tăng mỗi bước 5-7 triệu đồng/m2 so với trước khi khánh thành cầu.

Theo các môi giới bất động sản, trước khi có cầu nối qua đảo Kim Cương, khu vực Thạnh Mỹ Lợi và quanh trung tâm hành chính quận 2 chỉ có một lối tiếp cận duy nhất là đường Đồng Văn Cống, cũng là đường chính ra cảng Cát Lái, xe tải thường xuyên qua lại. Khu vực này không có nhiều tiện nghi như khu mua sắm, trung tâm thương mại, nhà hàng...

Cây cầu bắc qua đảo Kim Cương không những rút ngắn khoảng cách giữa khu vực đảo Kim Cương và khu Thạnh Mỹ Lợi với trung tâm TP.HCM mà còn là tuyến giao thông an toàn cho người dân khu vực này. Vì vậy, khi cây cầu với vốn đầu tư khoảng 500 tỉ đồng vừa thông xe, giá đất khu vực này tăng mạnh.

Mở đường, xây cầu: Ngàn tỉ tăng thêm ai được lợi? - Ảnh 3.

Một dãy nhà mặt tiền đường Cách Mạng Tháng Tám (P.4, Q.Tân Bình, TP.HCM) giải tỏa làm dự án metro số 2 - Ảnh: T.T.D.

Thu hồi đất 2 bên đường để đấu giá?

Để giải quyết câu chuyện bất hợp lý trong việc phân chia lợi ích khi tiến hành mở rộng đường, triển khai các dự án hạ tầng, từng có nhiều ý kiến cho rằng cần phải có khoản thu điều tiết đối với những người được hưởng lợi từ việc Nhà nước đầu tư hạ tầng khi họ bán nhà hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

Tuy nhiên, đây chỉ mới là ý tưởng, bàn tính và chính sách về thuế, phí hiện nay chưa có khoản nào cho phép thu lại khoản tiền nhà, đất tăng lên do Nhà nước làm đường, làm cầu.

Những người có nhà đất "bỗng dưng ra mặt tiền" khi chuyển nhượng vẫn chỉ đóng những loại thuế với mức thu như những trường hợp khác. Đây là câu chuyện bất hợp lý mà giới chuyên môn thường cho rằng đó là sự phân chia địa tô chênh lệch không công bằng giữa các bên được và bị ảnh hưởng. Câu chuyện bất hợp lý này cần phải chấm dứt, càng sớm càng tốt.

"Và việc dự án làm đường Nguyễn Hữu Thọ áp dụng phương án phân chia khá hợp lý là một ví dụ. Nhà nước thu lại tiền đầu tư làm đường qua việc thu tiền từ bán đấu giá đất. Số tiền này sẽ được đầu tư cho những dự án khác và tiếp tục thu lại quay vòng. Như vậy, ngân sách nhà nước không thiếu hụt, có thể đầu tư cho nhiều dựa án tiếp theo", một chuyên gia bất động sản nói.

Ông Trần Minh Thơ - nguyên trưởng phòng bồi thường hỗ trợ tái định cư, Sở Tài nguyên và môi trường TP.HCM - khẳng định đã có chủ trương cho thu hồi đất dọc hai bên các dự án hạ tầng để tạo nguồn lực đầu tư lại cho các công trình. 

Luật đất đai 2013 cũng quy định đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, chỉnh trang khu đô thị và khu dân cư nông thôn, phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để bán đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh.

Ngoài ra, nghị quyết 19 năm 2012 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng cũng quy định chủ trương quy hoạch cả phần đất bên cạnh công trình hạ tầng hoặc vùng phụ cận để thu hồi đất tạo nguồn lực từ đất đai đầu tư cho các công trình này, hỗ trợ người có đất bị thu hồi, tăng thu ngân sách nhà nước. 

"TP.HCM được coi thành công khi triển khai mô hình đường Nguyễn Hữu Thọ, tiếc rằng mô hình này hiện vẫn chưa được nhân rộng ở nhiều dự án, công trình khác", ông Thơ nói.

Mô hình mở đường Nguyễn Hữu Thọ

Từ nghịch lý trong phân chia lợi ích giữa người đi, người ở và Nhà nước trong việc đầu tư hạ tầng xảy ra ở hầu hết các dự án, câu chuyện đặt ra làm sao giải quyết hài hòa lợi ích này.

Làm sao để người bị giải tỏa được bồi thường sát giá thị trường, trường hợp nhà trong hẻm bỗng ra mặt tiền... cũng chia sẻ "lợi ích" cho Nhà nước để tiếp tục có nguồn lực triển khai các dự án hạ tầng khác cũng như chỉnh trang đô thị tốt hơn?

Trong thực tế, TP.HCM từng giải được bài toán này khi mở tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ (bắt đầu thực hiện năm 1997), dài 7,5km nối từ đường Nguyễn Văn Linh đến Khu công nghiệp Hiệp Phước (huyện Nhà Bè).

Sau khi có quyết định thu hồi hơn 45ha đất (năm 2001) để làm đường Nguyễn Hữu Thọ với lộ giới 60m, đến năm 2003 UBND TP quyết định thu hồi thêm 87,5ha đất dọc theo hai bên đường Nguyễn Hữu Thọ để tạo quỹ đất. Theo đó, trên địa bàn các xã Nhơn Đức và Phước Kiển, Nhà nước thu hồi đất thêm 75m mỗi bên, ngoài diện tích đất làm đường 60m.

Theo thông tin từ Viện Nghiên cứu phát triển TP, dự án đường Nguyễn Hữu Thọ chia làm 2 giai đoạn có tổng kinh phí dự kiến là 429 tỉ đồng (bao gồm cả tiền bồi thường giải phóng mặt bằng). Sau đó, UBND TP bán đấu giá khoảng 58ha đất thu hồi hai bên đường Nguyễn Hữu Thọ đã thu được 466 tỉ đồng.

Phần đất còn lại sau đó được giao cho Công ty GS và một phần để phục vụ tái định cư cho người dân trong dự án này và một số dự án khác. Như vậy, với việc bán đấu giá một phần diện tích đất hai bên đường, Nhà nước đã thu hồi được toàn bộ chi phí bỏ ra làm đường, chưa kể quỹ đất tái định cư cho người dân.

 

* Ông Dư Phước Tân (trưởng phòng nghiên cứu phát triển đô thị, Viện Nghiên cứu phát triển TP):

Nên quy hoạch, bồi thường và thu hồi đất một lần

 

ttr_ts duphuoctan 1(read-only)

Để thực hiện việc thu hồi đất mở rộng hai bên các đường giao thông mới, đường giao thông cải tạo dự án phải có những điều kiện cần và đủ nhất định.

Đó là việc thu hồi đất hai bên đường phải có cơ sở pháp lý. Khu vực triển khai dự án phải là đất đai thuộc khu vực vùng ven hoặc khu vực ngoại thành, dân cư chưa đông.

Giá đất ở khu vực làm đường chưa tăng cao và phải có tiềm năng tăng giá mạnh sau khi Nhà nước đầu tư hạ tầng.

Mức giá, hình thức bồi thường xứng đáng hình thức tái định cư hợp lý. Nhà nước nên quy hoạch và thu hồi đất một lần cả phần đất làm đường và đất mở rộng ranh...

* TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn:

Góp phần chỉnh trang đô thị

3808061-ngovietnamson 1(read-only)

Thu hồi đất vùng phụ cận để bán đấu giá lấy kinh phí đầu tư dự án hạ tầng và bồi thường cho dân là cách nhiều nước trên thế giới đã làm và rất thành công.

Với dự án metro số 2 đi song song với đường Cách Mạng Tháng Tám và Trường Chinh kết hợp mở rộng con đường trên, về nguyên tắc mỗi bên đường nên thu hồi đất rộng thêm ít nhất 50 - 100m.

Quỹ đất này sau đó được đem bán đấu giá để nhà đầu tư làm dự án cao tầng, tiền thu được để trả tiền bồi thường cho dân và chi phí làm metro.

Với cách làm này, TP sẽ có được đại lộ khang trang, kiến trúc hiện đại, ngân sách thu được nguồn vốn lớn, có thể thừa sức trả tiền làm metro, tiền bồi thường cho dân...

Điều cần thiết là lãnh đạo TP phải tư duy theo hướng kinh tế thị trường, tiền làm dự án không lấy từ ngân sách mà phải tìm nguồn từ lợi ích của chính hạ tầng mang lại. Những cách làm này không sợ người dân không đồng thuận vì đây là cơ hội để cải thiện đời sống của dân.

* PGS.TS Võ Trí Hảo (hiệu trưởng Trường ĐH Gia Định):

Huy động vốn bằng trái phiếu công trình

 

onghao1911 1(read-only)

Khi Nhà nước tập trung ngân sách xây dựng hạ tầng giao thông ở một khu vực, giá trị kinh tế của cả khu vực đó tăng lên.

Những nhà nằm sâu trong hẻm, đường trước nhà bỗng nhiên ra mặt tiền, chủ nhà được hưởng giá trị bất động sản tăng lên đột biến mà không bỏ ra đồng tiền đầu tư nào.

Như vậy, những người này đang được hưởng lợi từ chính sách đầu tư của ngân sách, của cộng đồng. "Cả làng" bỏ tiền làm đường nhưng chỉ một số hộ hưởng.

Để giải quyết bất cập này, một số quốc gia có chủ trương thu hồi luôn phần dải đất hai bên đường khi triển khai một dự án làm được. Sau khi làm xong đường, Nhà nước sẽ đấu thầu hai dải đất bên đường để thu về nguồn tiền lớn, bù lại số tiền bỏ ra đầu tư làm được.

Vấn đề đặt ra là làm thế nào để huy động lượng tiền đủ lớn nhằm đền bù khi mở rộng biên giải tỏa?

Có thể Nhà nước chỉ bỏ tương ứng tiền đền bù trong phạm vi dự án, phần mở rộng hai bên đường nên huy động vốn bằng trái phiếu từ người dân và các công ty bất động sản.

Sau khi mở xong con đường, Nhà nước tổ chức bán đấu giá dải đất hai bên đường để thu hồi vốn và trả quyền lợi cho cá nhân, tổ chức mua trái phiếu.

D.N.H. - T.LONG ghi