Làm sao xây dựng quỹ đất sạch cho chủ đầu tư phát triển dự án?

05:30 - 08-01-2021

Một giải pháp để có quỹ đất sạch là chỉnh trang đô thị phải thực hiện phương pháp dồn điền đổi thửa. Đại diện doanh nghiệp cho rằng Chính phủ cần phải xem phát triển đô thị vì lợi ích quốc gia, cộng đồng, trên nền tảng đó phải xây dựng chính sách phù hợp để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng.

Giải pháp có quỹ đất sạch

Tại hội thảo về bất động sản do VTV Digital tổ chức, một vấn đề được đề cập là cách giải quyết bài toán về quỹ đất sạch cho các chủ đầu tư trong quá trình phát triển dự án. Ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị, cho rằng trong quá trình tạo quỹ đất sạch, nhà đầu tư thường gặp vấn đề khó khăn nhất là giải phóng mặt bằng, vướng mắc trong thỏa thuận giá đất với người dân.

Ông Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược chính sách tài nguyên môi trường, Bộ Tài nguyên Môi trường (TNMT), thì khẳng định chủ trương nhất quán của Bộ là xây dựng các trung tâm phát triển quỹ đất địa phương và yêu cầu các địa phương cần tạo quỹ đất sạch cho nhà đầu tư trước khi triển khai dự án. 

Ông Thọ đưa ra một trong những giải pháp để có quỹ đất sạch là chỉnh trang đô thị phải thực hiện phương pháp dồn điền đổi thửa. Ông nêu ví dụ có thể cho phép người dân có 1.000 m2 đất trong ngõ và nhận lại 100 m2 đất mặt đường, theo đó có 900 m2 dư ra, tạo quỹ đất phát triển giao thông, là mấu chốt giúp khu đô thị nơi kém phát triển thành những khu đô thị lớn. Mô hình này đến năm 2019 tại Đức vẫn được thực hiện để tạo ra các khu đô thị mới. 

ho-7770-9747-1609984966.jpg

Các chuyên gia, chủ đầu tư thảo luận về vấn đề quỹ đất, phát triển khu đô thị. Ảnh: Lê Xuân

Đại diện Bộ TNMT cho rằng nếu các nhà chung cư, các khu đô thị tại TP HCM không được giải quyết theo cách thức như vậy thì quy hoạch mãi mãi không giải quyết được các yêu cầu là đô thị phải có mảng xanh, phải đảm bảo kết nối giao thông, hạ tầng đô thị… Ông bày tỏ mong muốn trong tương lai TP HCM và vùng TP HCM có thể thực hiện các chính sách thu hồi đất, tạo đất sạch, sau đó nhà đầu tư có thể đầu tư hạ tầng theo suất đầu tư của Bộ Xây dựng, có thể tiến hành đấu giá đất sau khi sản phẩm đất đó đã là đất sạch. Cách thức này đòi hỏi sự phối hợp của nhà nước, người dân, doanh nghiệp, đặc biệt là sự đồng thuận của người dân, ít nhất đảm bảo 75 - 80% đồng ý để Nhà nước có thể thu hồi đất, sắp xếp chỉnh trang đô thị theo hướng thông minh, hiện đại.

Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Nam Long, cho rằng Chính phủ cần phải xem phát triển đô thị vì lợi ích quốc gia, cộng đồng, trên nền tảng đó phải xây dựng chính sách phù hợp để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng. Việc giải phóng mặt bằng có thể học các mô hình ở Canada, Singapore... Trong nước có thể thấy mô hình giải phóng mặt bằng thành công đã áp dụng ở New City (Bình Dương), Phú Mỹ Hưng (TP HCM). Ông Quang nêu rõ, trước khi phát triển khu đô thị Nam Sài Gòn, thay vì chỉ có Phú Mỹ Hưng 400 ha thì TP HCM đã quy hoạch tạo quỹ đất phát triển luôn 2.400 ha, có quỹ đất sạch như vậy thì có thể làm được những điều kỳ diệu. Để làm được điều đó, ông Quang nói cần xây dựng được cơ chế, chính sách pháp luật phù hợp, đồng thuận của người dân trong giải phóng mặt bằng, đồng thuận ở đây là khoảng 70-75% để có tính khả thi cao.

Xây dựng khu đô thị vệ tinh thu hút dân về ở

Dưới góc độ chuyên môn, kiến trúc sư Nguyễn Thu Phong, Phó Chủ tịch Hội kiến trúc sư Việt Nam, nhận định để có chất lượng đô thị đáng sống thì cần sự tham gia trước mắt của 2 bên là Chính phủ và nhà đầu tư. Ông Phong chỉ ra có nhiều đô thị không hẳn là không đáng sống mà thực tế là không có điểm rơi cho sự phát triển.

Cụ thể như Nhơn Trạch (Đồng Nai), nhiều người nghĩ vùng đó “nóng” trong thu hút đầu tư, sẽ nhanh bùng phát đời sống đô thị nhưng thực tế tốc độ đô thị hóa, kết nối hạ tầng đã không thu hút được người dân sinh sống. Tình trạng này xảy ra tương tự với New City - Thành phố mới tại Bình Dương. Chính quyền tỉnh Bình Dương đã có sự nỗ lực lớn trong việc xây dựng một hạ tầng đô thị phát triển hoàn chỉnh, hướng tới Bình Dương thành đô thị trực thuộc Trung ương. Nhưng thực tế, người mua bất động sản thì nhanh nhưng họ có chọn đến sống hay không là câu trả lời nói lên thực trạng khách quan. 

Ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng Phòng phát triển nhà ở và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM, về việc lựa chọn khu đô thị về sinh sống, thứ nhất là vị trí khu đô thị với nơi làm việc sẽ quyết định lựa chọn của người dân. Thời gian di chuyển hàng ngày, buổi sáng đi làm và chiều đi về ra sao, thời gian không quá dài, đảm bảo sức khỏe làm việc. 

Thứ hai là yếu tố giá thành, nếu giá bất động sản ở đó quá cao, vượt quá khả năng của người dân thì họ sẽ chọn khu vực khác bên ngoài đô thị. Thứ ba là đầu tư của Nhà nước và Chính chủ đầu tư về hạ tầng kỹ thuật, xã hội được đồng bộ để người dân sinh sống, sinh hoạt ngay tại khu đô thị đó. Cuối cùng là liên quan tới yếu tố truyền thống gia đình, giao tiếp xã hội cũng sẽ quyết định chọn nơi sinh sống. 

Ở góc độ nhà phát triển bất động sản, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Nam Long chia sẻ Nam Long đã đi nhiều quốc gia, tìm mô hình đô thị phù hợp với Việt Nam, với TP HCM. Theo ông Quang, không thể đưa một sản phẩm cao cấp mang tầm quốc tế như tại Singapore, Mỹ, Anh… vào áp dụng vì nền kinh tế Việt Nam khác, xã hội khác, phong tục tập quán khác.  Do đó, ông Quang cho rằng nhà đầu tư phải đánh giá đúng năng lực kinh tế, văn hóa Việt Nam, đưa ra sản phẩm phù hợp thông qua công tác quy hoạch, thiết kế đô thị, xây dựng nhà cửa đáp ứng nhu cầu người dân. Đây là điều quan trọng đối với nhà phát triển bất động sản, các bước đều phải làm nghiêm chỉnh trong nghiên cứu, phát triển sản phẩm.

Ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group nói đô thị đáng sống không chỉ xét về vị trí mà còn là thời gian di chuyển. Có thể khu đô thị đó xa 30 - 40 km nhưng chỉ mất 30 - 40 phút di chuyển thì cũng vẫn thuận tiện hơn so với khoảng cách vài km mà di chuyển mất hàng giờ. Do đó, vị trí là yếu tố quyết định thành công của dự án. 

Để giải bài toán đô thị đáng sống, ông Quyền cho rằng phải giải quyết bài toán di dân. Hiện TP HCM là đô thị nén cao. Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ thì TP HCM đã vượt 10 triệu dân trước khi TP Thủ Đức có chủ trương thành lập. Trong khi đó, người dân sở hữu được nhà chỉ khoảng 30%, tức dư địa tăng trưởng còn lớn. Tuy nhiên, TP HCM không giải quyết được vấn đề giãn dân bởi có nhiều lý do đến từ sự đầu tư nghiêm túc từ chủ đầu tư. Khu đô thị đầy đủ tiện ích phục vụ cho nhu cầu cuộc sống nhưng phải đáp ứng được nhu cầu công việc của người dân. Đi kèm theo đó là yếu tố vận hành khu đô thị. Chủ đầu tư cần giải quyết được các vấn đề về vận hành, tạo ra khu đô thị văn minh, hiện đại, áp dụng các công nghệ vào vận hành... thì chắc chắn có thể hút được dân về ở.