Không cần lo chuyện "đẩy giá", bán đắt sẽ không thành công

05:57 - 16-02-2021

Trong cuộc trò chuyện với Dân trí, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết, năm 2020 có những chủ đầu tư kỳ vọng có thể tung ra các sản phẩm có mức giá cao hơn hẳn mặt bằng chung khu vực cũng như các khu vực gần trung tâm hơn nhưng đã không thành công vì tốc độ bán chậm.

Chúng ta không cần quá lo ngại chuyện mức giá. Bởi thị trường đã ở giai đoạn phát triển, nhà đầu tư tham gia thị trường có kinh nghiệm. Với mỗi vị trí và điều kiện bàn giao, khách mua có thể tính được giá hợp lý là bao nhiêu.

Sang 2021, một số các dự án kỳ vọng mức giá quá cao sẽ phải rà soát lại tổng thể, giá bán và điều kiện thực tế của dự án để giảm áp lực cho chính dự án khi tung sản phẩm ra thị trường.

Không cần lo ngại chuyện đẩy giá bất động sản, dự án rao đắt bán chậm - 1

CÁC DỰ ÁN CÓ GIÁ KỶ LỤC, LẦN ĐẦU TIÊN XUẤT HIỆN Ở THỊ TRƯỜNG PHÍA ĐÔNG, TÂY HÀ NỘI

Năm 2019, năm 2020, thị trường bất động sản gặp khó khăn về nguồn cung, giá cả tăng bất chấp dịch Covid-19. Tuy nhiên, với nhiều rào cản pháp lý được tháo gỡ, bên cạnh đó các doanh nghiệp bất động sản cũng đang dốc sức ra hàng, liệu câu chuyện khan hiếm nguồn cùng có còn là vấn đề lớn của 2021? Bà dự báo thế nào về xu hướng giá bất động sản năm nay?

Các giao dịch thị trường bất động sản căn hộ gặp nhiều khó khăn do dịch Covid-19 trong năm 2020, tuy nhiên, giá căn hộ thực tế vẫn ghi nhận tăng so với năm 2019. Theo số liệu của Savills, giá bán sơ cấp trung bình năm 2020 tăng khoảng 3-4% theo năm.

Đáng chú ý năm vừa qua, thị trường xuất hiện một số dự án chào bán mới với mức giá được coi là lần đầu tiên xuất hiện trên thị trường tại phía Đông Hà Nội và phía Tây Hà Nội. Mức giá này cao hơn trung bình ở khu vực đó, hoặc cao hơn mặt bằng chung của cả phân khúc, tuy nhiên số lượng không nhiều.

Các giao dịch của thị trường bất động sản căn hộ gặp nhiều khó khăn do dịch Covid-19 trong năm 2020, tuy nhiên, giá căn hộ thực tế vẫn ghi nhận tăng so với năm 2019.

Sang đến năm 2021, tôi cho rằng việc khan hiếm nguồn cung sẽ không phải là câu chuyện của thị trường Hà Nội mặc dù số lượng các dự án mới tung trong năm 2020 và 2019 có ít hơn so với những năm trước.

Không cần lo ngại chuyện đẩy giá bất động sản, dự án rao đắt bán chậm - 2

Tình hình hoạt động thị trường căn hộ ở Hà Nội.

Các rào cản pháp lý đang được tháo gỡ cùng với thực tế đã có tình trạng khan hiếm nguồn cung sơ cấp tại một số thị trường khiến các cơ quan quản lý nhà nước đã đưa ra các giải pháp tháo gỡ trong năm 2020, được đánh giá là sẽ giảm thiểu bớt khả năng này trong năm 2021.

Giá cả các phân khúc bất động sản trong năm 2021 sẽ thuận lợi cho các dự án ở đô thị. Nhìn chung sẽ khó có biến động lớn cho thị trường căn hộ.

Trong khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng còn tùy thuộc rất nhiều vào tình hình kiểm soát Covid-19 trong khu vực và trên thế giới cũng như các điều kiện, thực lực phát triển du lịch của các địa phương về cảnh quan, điều kiện phát triển hạ tầng, giao thông, tiếp cận, uy tín/kinh nghiệm phát triển của chủ đầu tư.

Không cần lo ngại chuyện đẩy giá bất động sản, dự án rao đắt bán chậm - 3

KÉO GIÁ NHÀ XUỐNG ĐÒI HỎI NHIỀU GIẢI PHÁP TỪ NHIỀU BÊN

Một số ý kiến cho rằng giá nhà Việt Nam quá cao, tăng quá nhanh, một số khác lại cho rằng giá nhà Việt Nam vẫn còn tương đối thấp so với các nước trong khu vực. Bà nghĩ sao về giá nhà ở các đô thị lớn của Việt Nam? Làm sao để kéo giá nhà xuống?

Đứng ở các góc độ khác nhau thì các ý kiến trên đều có mức độ hợp lý nhất định. Khi so sánh giá căn hộ cao cấp tại Việt Nam so với các nước trong khu vực thì chúng ta nhận thấy đúng là còn thấp.

Một khi nền kinh tế tăng trưởng tốt, thu nhập của người dân tăng, thị trường bất động sản đa dạng về sản phẩm mua, thuê… sẽ đảm bảo cơ hội cho mọi đối tượng có nhu cầu.

Giá nhà không chỉ phụ thuộc vào các chi phí đầu vào như chi phí đất, chi phí phát triển hạ tầng, cảnh quan, chi phí xây dựng… mà còn phụ thuộc vào cung cầu.

Kéo giá nhà xuống trong điều kiện hiện nay đòi hỏi rất nhiều giải pháp từ nhiều bên.

Việc điều hành thị trường bất động sản hoạt động ổn định, bền vững tương tác cùng phát triển với nền kinh tế là nhiệm vụ quan trọng hơn cả. Một khi nền kinh tế tăng trưởng tốt, thu nhập của người dân tăng, thị trường bất động sản đa dạng về sản phẩm mua, thuê… sẽ đảm bảo cơ hội cho mọi đối tượng có nhu cầu.

Hiện căn hộ bình dân số lượng không có nhiều. Một số yếu tố khiến nguồn cung căn hộ bình dân, giá rẻ thấp là do vẫn còn những rào cản.

Để có được dự án, phát triển được dự án thường mất rất nhiều thời gian, điều này ảnh hưởng chi phí đầu tư, chưa kể chi phí đất có xu hướng gia tăng…

Với việc ra đời Nghị định 148 (Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43 ngày 5/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai) và lãi suất cho vay hạ, nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản sẽ khởi sắc hơn. Bà dự báo thị trường bất động sản 2021 sẽ ra sao?

Thị trường bất động sản năm 2021 được tin tưởng là sẽ có nhiều biến chuyển tích cực, được dẫn dắt bởi các doanh nghiệp, các nhà phát triển bất động sản kinh nghiệm, đang được hỗ trợ bởi sự tăng trưởng kinh tế dự báo khả quan đối với Việt Nam, đầu tư phát triển hạ tầng rộng khắp, sự phát triển của công nghệ.

Bên cạnh đó là nền tảng dân cư đông, thu nhập gia tăng cùng nhiều yếu tố nội tại thuận lợi khác như lãi suất và những điểm mới, sửa đổi bổ sung tại Nghị định 148... Sự chuyển biến tích cực này sẽ tạo đà cho những kết quả có thể đạt được từ năm 2022 trở đi.

Không cần lo ngại chuyện đẩy giá bất động sản, dự án rao đắt bán chậm - 4

ĐÂU LÀ ĐIỂM SÁNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2021?

Với năm 2021, bà cho rằng phân khúc bất động sản nào sẽ có tiềm năng nhất, phân khúc nào vẫn khó khăn?

Năm 2021, bất động sản công nghiệp vẫn sẽ là điểm sáng. Ở phân khúc này dù vẫn còn rào cản do Covid-19 nhưng doanh nghiệp vẫn tìm ra nhiều giải pháp, không ít các hợp đồng vẫn được ký nhờ tác động tích cực từ sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng.

Ngoài ra, trong điều kiện Việt Nam vẫn kiểm soát tốt dịch Covid-19 và xét về mặt tổng thể thì các phân khúc có tiềm năng nhất có thể kể đến là nhà đất thấp tầng.

Còn với phân khúc căn hộ, năm 2021 kỳ vọng nhiều dự án mới sẽ được đưa ra thị trường. Nhu cầu mua để ở vẫn rất lớn. Nhà ở luôn là một điểm sáng và thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, khách hàng và có thể sẽ là phân khúc tiếp tục phát triển hơn so với năm 2020.

Ngoài ra, đất dịch vụ, đất thổ cư có thể vẫn là những kênh thu hút nhà đầu tư trong năm mới.

Còn những phân khúc được dự báo vẫn có những thách thức trong năm 2021 có thể kể đến là hạng mục khách sạn, căn hộ dịch vụ do phụ thuộc nhất định vào lượng khách quốc tế mà thời điểm phục vụ mang tính không chắc chắn. Việc kiểm soát dịch bệnh trong khu vực và quốc tế được dự báo vẫn chiếm nhiều khoảng thời gian của năm 2021.

Không cần lo ngại chuyện đẩy giá bất động sản, dự án rao đắt bán chậm - 5

BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI: KHÔNG PHẢI LÀ "MIẾNG NGON" CHO MỌI CHỦ ĐẦU TƯ

Xu hướng doanh nghiệp bất động sản phía Nam dịch chuyển dòng tiền ra miền Bắc sẽ tiếp diễn, thưa bà? Liệu họ có thể gặp những thách thức gì?

Tôi nghĩ rằng lợi nhuận có thể không như họ kỳ vọng khi tiến ra thị trường phía Bắc. Nhà đầu tư Hà Nội cũng khá khắt khe trong việc đòi hỏi các điều kiện để quyết định có mua bất động sản ấy không.

Trong khi đó, các doanh nghiệp phía Nam dù rất nhiều doanh nghiệp tốt nhưng không phải trên thị trường mới nào họ cũng làm tốt ngày từ đầu. Nếu tốt ở thị trường cũ chưa chắc tốt ở thị trường trong cùng một mức giá, hoặc khi chọn vị trí không tương thích. Rồi tập tính, tập quán tiêu dùng của người Hà Nội cũng sẽ có những cái khác buộc họ phải tìm hiểu kỹ càng.

Mặc dù có sự xu hướng tham gia nhưng tôi cho rằng sẽ không phải ào ạt và phải là chủ đầu tư mạnh mới có thể làm tốt được ở thị trường Hà Nội.

Không cần lo ngại chuyện đẩy giá bất động sản, dự án rao đắt bán chậm - 6

Diễn biến dịch bệnh Covid-19 tiếp tục khó khăn, theo bà các doanh nghiệp bất động sản cần chú ý những gì để có thể vượt qua thách thức?

Các chủ đầu tư, các nhà đầu tư khi bước sang năm 2021 phải nhìn nhận về câu chuyện dài hạn.

Chủ đầu tư nên có những định hướng, mở rộng việc đầu tư vào nhiều thị trường, chứ không nên chỉ nhìn vào những thị trường lớn như Hà Nội, TP.HCM hay mở rộng sang các loại bất động sản khác, đừng theo mãi lối mòn.

Xin trân trọng cám ơn bà về cuộc trò chuyện này!


Nội dung: Nguyễn Mạnh Ảnh: Nguyễn Khánh, Đỗ Quân

Theo Dan Trí