Kho lạnh - ngách đi còn bỏ ngỏ của bất động sản công nghiệp

07:19 - 06-07-2021

Dòng vốn đầu tư tiếp tục chảy vào kho lạnh - thị trường ngách của bất động sản công nghiệp, trong bối cảnh nhu cầu tăng lên, do người tiêu dùng có xu hướng “đi chợ” trực tuyến nhiều hơn.

Kho lạnh - ngách đi còn bỏ ngỏ của bất động sản công nghiệp

Với tình hình dịch bệnh bất ổn, ngày càng nhiều khách hàng chọn cách đi chợ online, thúc đẩy nhu cầu kho trữ lạnh cho thực phẩm và các mặt hàng nhu yếu phẩm khác.

Đón nhà đầu tư ngoại

Nửa đầu năm 2021 ghi nhận dự án kho lạnh đáng chú ý của nhà đầu tư Hàn Quốc với dự án kho lạnh trên diện tích 12.980 m2 tại Khu công nghiệp Nhơn Trạch VI (Đồng Nai).

Năm 2020 cũng đón dòng vốn nhộn nhịp vào thị trường này. Sau khi nhận nguồn vốn tài trợ từ Ủy ban FinExpro (Bỉ), Quỹ Khởi nghiệp xanh Việt Nam (VGSF) đã khởi động dự án kết nối nguồn lực hỗ trợ nông dân khởi nghiệp. VGSF đã khởi công xây dựng 5 kho lạnh thông minh tại khu vực Đồng bằng sông Cửu Long. Kho lạnh đầu tiên được dự án này đầu tư có tổng vốn gần 24,5 tỷ đồng, xây dựng trên diện tích 10.000 m2 tại huyện Càng Long (Trà Vinh).

Báo cáo của Research & Markets cho thấy, phát triển kho bảo quản lạnh trên toàn cầu đã thu hút được dòng vốn đầu tư 7,9 tỷ USD trong năm 2020. Con số này dự báo tăng lên 19 tỷ USD vào năm 2027, do sự thúc đẩy của nhu cầu mua sắm hàng tạp hóa trực tuyến và giảm lãng phí thực phẩm.

Trước đó, Tập đoàn ABA Cooltrans mở thêm một trung tâm phân phối lạnh quy mô 10.000 m2 với tổng vốn đầu tư 250 tỷ đồng tại Khu chế xuất Linh Trung (Thủ Đức, TP.HCM). Đây là trung tâm lạnh thứ 3 mà tập đoàn này đầu tư tại Việt Nam trong vòng 2 năm trở lại đây.

Thủy sản Hùng Vương cũng đã đưa vào vận hành kho lạnh với tổng vốn đầu tư 1.300 tỷ đồng, với quy mô gần 4 ha tại Khu công nghiệp Tân Tạo (TP.HCM), sức chứa đạt từ 60.000 - 70.000 tấn hàng hóa.

Lĩnh vực kho lạnh gần đây thu hút chú ý của nhà đầu tư do sự tăng trưởng vũ bão của dịch vụ bán lẻ trực tuyến và giao nhận thực phẩm. Riêng với thủy sản, Hiệp hội Chế biến và Xuất khẩu thủy sản Việt Nam (VASEP) cho biết, công suất kho lạnh chưa đáp ứng được nhu cầu nên khi Covid-19 xảy ra, tình trạng thiếu kho thêm nghiêm trọng, ảnh hưởng đến các hoạt động xuất khẩu, lưu trữ hàng hóa của doanh nghiệp.

Kho lạnh không chỉ là điều kiện cần để doanh nghiệp thu mua nguyên liệu tôm, cá từ nông dân, mà còn giúp họ dự trữ được nguồn hàng lớn, kịp thời đáp ứng các hợp đồng xuất khẩu khi nhu cầu thị trường tăng trở lại. Trong khi đó, các doanh nghiệp cũng rất cần kho lạnh để phân phối thực phẩm đến các nhà bán lẻ.

Tiềm năng thị trường còn lớn

Nhóm chuyên gia của Công ty dịch vụ bất động sản toàn cầu Cushman & Wakefield cho biết, dung lượng kho lạnh ở châu Á - Thái Bình Dương còn rất hạn chế so với các nước phương Tây.

Theo dữ liệu mới nhất từ Liên minh Chuỗi lạnh toàn cầu (GCCA), năm 2018, sức chứa kho lạnh ở Mỹ rất cao, 0,49 m3 trên mỗi người dân, còn ở Anh là 0,44 m3 trên mỗi người dân. Trong khi đó, tỷ lệ này ở các quốc gia châu Á - Thái Bình Dương rất thấp, như Trung Quốc mới đạt 0,132 m3/người.

Để đạt sức chứa kho lạnh trên đầu người tương đương Mỹ, khu vực châu Á - Thái Bình Dương cần đầu tư thêm 411 triệu m3 kho mới, gần gấp đôi nguồn cung hiện có. Do vậy, khu vực này có tiềm năng phát triển mạnh dung lượng kho lạnh, đây là cơ hội lớn với các nhà đầu tư để bắt kịp nhu cầu ngày càng tăng.

Cushman & Wakefield đánh giá, thị trường chuỗi cung ứng lạnh ở Việt Nam vẫn còn non trẻ và manh mún, nhưng tiềm năng tăng trưởng cao. Hai nhánh chính của thị trường là kho lạnh thương mại và các kho lạnh tự vận hành, trong đó phân khúc thứ hai chủ yếu phục vụ chế biến thủy sản.

Tuy vậy, đang có khoảng trống lớn trên thị trường kho lạnh trong nước, đặc biệt là ở ngành thủy sản - ngành chiếm nhiều diện tích kho lạnh nhất. “Trong thời kỳ cao điểm của đại dịch, 30 - 50% đơn đặt hàng xuất khẩu thủy sản đã bị hủy, dẫn đến hàng tồn kho leo thang và các kho lạnh phải hoạt động tối đa công suất. Với chuỗi cung ứng lạnh không tập trung và hầu hết được điều hành bởi những nhà cung cấp vừa và nhỏ, các trung tâm kho lạnh là cơ hội đầu tư lớn cho nhà khai thác tại đây”, bà Trang Bùi, Giám đốc cấp cao thị trường Việt Nam của JLL nhận định.

Theo đó, thị trường sẽ được thúc đẩy bởi một số yếu tố, bao gồm sự gia tăng nhu cầu của người tiêu dùng đối với các mặt hàng thực phẩm dễ hỏng, tăng trưởng thương mại quốc tế nhờ tự do hóa thương mại, giảm thiểu rủi ro gián đoạn nghiêm trọng trong cung ứng thực phẩm như đã thấy trong thời kỳ đại dịch Covid-19…

Các chuyên gia dự báo sẽ có nhiều thương vụ M&A hơn, vì ngày càng có nhiều quỹ đầu tư và chủ đầu tư trong lĩnh vực bất động sản kho vận bắt đầu cung cấp các giải pháp phù hợp theo yêu cầu cho kho bãi chuyên dụng. Trong trung hạn, sẽ có thêm nhiều cơ sở kho bãi ở các khu vực cấp 2, cũng như kho lạnh theo yêu cầu để đáp ứng thị trường đang phát triển.