Hiện thực hóa giải pháp “lấy hạ tầng nuôi hạ tầng”

05:55 - 02-03-2021

Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Lê Hòa Bình vừa ký ban hành quyết định phê duyệt “Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả trên địa bàn TP.HCM”. Đây là bước tiến quan trọng trong việc quản lý và khai thác đất đai của TP.HCM, từng bước hiện thực hóa giải pháp lấy “hạ tầng nuôi hạ tầng”.

Đề án đưa ra vấn đề “xử lý giá trị đất đai tăng thêm tại các dự án phát triển hạ tầng” nhận được sự quan tâm của các thành phần kinh tế và người dân. Theo đó, TP.HCM sẽ thu hồi thêm đất ở hai bên công trình hạ tầng để thực hiện tái định cư tại chỗ cho những người bị thu hồi đất, cả người có đất trong phạm vi hạ tầng và người có đất kề bên hạ tầng. Mỗi người bị thu hồi đất đều được nhận lại một diện tích đất nhỏ hơn tỷ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại.

TP.HCM sẽ quy hoạch lại hai bên hạ tầng và phần đất dôi dư được bán đấu giá để thu tiền phục vụ triển khai thực hiện. Lãnh đạo UBND TP.HCM cũng cho biết, phương án này cần được đưa ra lấy ý kiến cộng đồng những người bị thu hồi đất; khi đạt được đa số ý kiến của cộng đồng đồng thuận (đa số thường được lấy là 2/3) thì phương án được phê duyệt. Thiểu số người dân không đồng ý phải lựa chọn: hoặc chấp thuận phương án, hoặc bị thu hồi đất. Đây là cơ chế mang tên "đồng thuận cộng đồng theo đa số", bảo đảm công bằng cao nhất và tiết kiệm chi phí đầu tư phát triển.

hien thuc hoa giai phap lay ha tang nuoi ha tang

TP.HCM đang từng bước thực hiện giải pháp lấy hạ tầng nuôi hạ tầng

Theo các chuyên gia về chính sách, hiện nay không thể áp dụng giải pháp thuế để phân bổ giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư hạ tầng mang lại. Giải pháp duy nhất có thể thực hiện được là thu hồi đất rộng hơn kề bên hạ tầng và thực hiện tái định cư tại chỗ cho tất cả những người bị thu hồi đất, cả người có đất trong phạm vi hạ tầng và người có đất kề bên hạ tầng, mỗi người bị thu hồi đất đều được nhận lại một diện tích đất nhỏ hơn tỷ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại. Đề án đưa ra nhiều giải pháp để gỡ vướng cho những bất cập trong công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố, trong đó có việc tiến đến xóa bỏ những căn nhà siêu nhỏ, siêu mỏng.

Trước đó, UBND TP.HCM cũng đã chỉ đạo Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM về việc nghiên cứu phương án khai thác quỹ đất dọc các tuyến đường sắt đô thị, vành đai; trong đó, rà soát quỹ đất quanh nhà ga tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) trong phạm vi từ 500-800m để quy hoạch, khai thác hiệu quả đầu tư, góp phần nâng cấp, chỉnh trang đô thị. Lãnh đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM cũng đã đề xuất với UBND TP.HCM quy hoạch, sử dụng đất dọc tuyến metro số 1 để làm “hình mẫu” cho công tác quy hoạch, sử dụng đất dọc các tuyến giao thông khác. Theo đó, định hướng quy hoạch sử dụng đất dọc tuyến metro số 1 theo mô hình “đô thị gắn với giao thông công cộng; xây dựng trục đô thị nén xung quanh các nhà ga với các công trình đa chức năng như thương mại, dịch vụ, văn phòng, nhà ở cao tầng, bãi đỗ xe công cộng.

Theo đánh giá của các chuyên gia, mặc dù việc rà soát quỹ đất dọc tuyến metro số 1 và Xa lộ Hà Nội có chậm, tuy nhiên quỹ đất công ở các khu vực này còn khá lớn. Nếu xác định được đúng, đề xuất giải pháp khai thác hợp lý, tổ chức đấu giá công khai, thành phố cũng sẽ thu được nguồn ngân sách khá lớn từ việc đấu giá các quỹ đất dọc metro, khai thác các nguồn như quảng cáo đến cho thuê mặt bằng làm thương mại tại các nhà ga...

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, nếu TP.HCM khai thác tốt các quỹ đất dọc hai bên tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên nói riêng và các dự án hạng tầng nói chung, sau đó tổ chức đấu giá sẽ bổ sung một nguồn kinh phí quan trọng vào ngân sách để tái đầu tư cho hạ tầng. Nguồn thu chênh lệch sẽ được nộp vào ngân sách nhà nước. Như vậy, môi trường kinh doanh bất động sản sẽ minh bạch hơn, người dân bị giải tỏa trong các dự án công ích cũng hưởng lợi nhiều hơn.

Trao đổi với Thời báo Ngân hàng, TS.Trương Hoàng Trương, Trưởng Bộ môn Quy hoạch Kinh tế - xã hội - Đô thị, Khoa Đô thị học, Trường Đại học Khoa học Xã hội và Nhân văn TP.HCM cho biết quỹ đất phục vụ phát triển đô thị tại TP.HCM có giá trị rất lớn nếu được quy hoạch, khai thác hiệu quả. Việc thu hồi và bán đấu giá thêm quỹ đất hai bên công trình hạng tầng nếu đưa vào sử dụng cho phát triển đô thị thì nhà nước có nguồn thu ngân sách, còn nhà đầu tư có quỹ đất phát triển dịch vụ và người dân được hưởng các công trình dịch vụ mang lại. Khi triển khai đề án này thành phố sẽ thu được rất nhiều cái lợi, giải quyết tận gốc vấn đề nan giải lâu nay là thiếu vốn. Nhà nước sẽ được thu lại thông qua việc bán đấu giá quỹ đất hai bên tuyến đường. Từ đó TP.HCM sẽ có thêm nguồn lực to lớn để tiếp tục đầu tư hạ tầng, TP.HCM phát triển nhanh hơn, hiện đại hơn sẽ đóng góp nhiều hơn cho sự phát triển chung của đất nước.

“Việc TP.HCM có đề án thu hồi thêm đất ở hai bên công trình hạ tầng không chỉ giải quyết câu chuyện tái định cư và bán đấu giá mà còn giúp chấm dứt tình trạng nhà siêu mỏng dọc 2 bên công trình đồng thời giải quyết nhu cầu an sinh xã hội cho người dân”, TS. Trương chia sẻ.

Theo UBND TP.HCM trong tổng thu ngân sách địa phương giai đoạn 2016 - 2020 (ước tính tổng thu 5 năm là 1.872.922 tỷ đồng), tổng thu từ đất chiếm 3-5% tổng thu ngân sách địa phương; số thu từ đất tại TP.HCM như vậy là vẫn còn quá khiêm tốn so với tiềm năng có thể thu từ đất. Việc bổ sung sắc thuế mới để thu một phần giá trị đất đai tăng thêm, cũng như đánh thuế cao đối với trường hợp giao dịch “lướt sóng” nhằm ngăn “sốt đất” là cần thiết...