Hai kịch bản cho thị trường bất động sản 2021

07:24 - 23-08-2021

Có 2 kịch bản cho thị trường bất động sản năm 2021, tất cả đều phụ thuộc vào tình hình dịch bệnh và khả năng kiểm soát nó, theo một nghiên cứu của CBRE.

hai kich ban cho thi truong bat dong san 2021
Giá bất động sản vẫn tăng bất chấp đại dịch COVID-19

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, đại dịch làm thay đổi toàn bộ hoạt động kinh doanh bất động sản trên các phân khúc và các mảng thị trường. Có 3 đối tưởng bị ảnh hưởng lớn là chủ đầu tư, sàn môi giới và khách hàng.

Bà Dung cho biết trong khi 6 tháng đầu năm 2020, cả chủ đầu tư và người mua có tâm lý chờ đợi và quan sát, cho rằng dịch chỉ ảnh hưởng tạm thời. Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm 2021, tình trạng đã nghiêm trọng hơn, các chủ đầu tư nhanh chóng đổi mới chính sách bàn hàng, triển khai công nghệ bán hàng, tiếp thị sản phẩm, đưa ra tính năng sản phẩm mới như kết hợp ở và văn phòng tại nhà.

Thay đổi đáng chú ý được ghi nhận là người mua trong nước thích nghi dần với khái niệm bình thường mới - làm việc tại nhà, họ bắt đầu có những thay đổi trong việc nên mua nhà thế nào để làm việc trong thời gian dịch mà vẫn thoải mái.

Diễn biến trên thự tế, về phía cung, 6 tháng đầu năm 2021, nguồn cung tại TP. Hồ Chí Minh tiếp tục sụt giảm 9% so với cùng kỳ năm trước, chỉ ghi nhận gần 6000 căn được chào bán ra - mức thấp nhất trong lịch sử phát triển nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh.

Tại Hà Nội, nguồn cung nửa đầu năm nay cao hơn 6 tháng đầu năm ngoái, nhưng so với 5 năm gần đây thì thị trường Hà Nội đón nhận mức cung thấp nhất, chỉ gần 8000 căn.

Phân tích tác động của dịch bệnh đến thì trường bất động sản, CBRE cho biết từ tháng 5, đại dịch bùng phát đã ảnh hưởng đến thị trường và khiến nguồn cung bắt đầu giảm. Bước sang tháng 7 và 8, nguồn cung mới không xuất hiện tại TP. Hồ Chí Minh do lệnh giãn cách, chủ đầu tư không có hoạt động chào bán.

Tại Hà Nội, sự bùng phát dịch cũng khiến hoạt động của thị trường bất động sản giảm sút, đặc biệt là từ tháng 5 khi có nguồn lây nhiễm mới đã dẫn đến nguồn cung sụt giảm.

Theo bà Dung, với việc giảm nguồn cung nên người mua không có nhiều lựa chọn. Trong 2 năm vừa qua, TP. Hồ Chí Minh không xuất hiện căn hộ bình dân, xuất hộ nhiều căn hộ hạng sang và siêu sang. Còn tại Hà Nội, thị trường khá cân bằng với sự xuất hiện của cả căn hộ bình dân, trung cấp và cao cấp.

Về phía cầu, cũng theo bà Dung, trong khi nguồn cung vô cùng khan hiếm thì nguồn cầu trên thị trường vẫn khá khả quan. Nhu cầu đầu tư của người dân vẫn có, vì vậy số lượng căn bán được 6 tháng đầu năm 2021 vẫn tăng khá cao so với 6 tháng đầu năm 2020 (Hà Nội tăng 20%, TP. Hồ Chí Minh tăng 28%).

Tỷ lệ hấp thụ khá khả quan, tại TP. Hồ Chí Minh, 80% số căn chào bán được tiêu thụ ngay; tại Hà Nội, con số này là 47%, cao hơn mức trung bình khoảng 3 điểm phần trăm.

Ngoài nguyên nhân lệch pha cung cầu, giá đất tại các địa phương tăng, chi phí vật liệu, nhân công tăng cũng khiến giá nhà tăng. Tại TP. Hồ Chí Minh giá sơ cấp tăng 16%, tại Hà Nội tăng 6%. Riêng TP. Hồ Chí Minh giá tăng nhiều do các dự án siêu sang có mức giá hơn 7.000 USD.

Đối với thị trường thứ cấp tại TP. Hồ Chí Minh, mức giá thứ cấp hiện tại vẫn tốt so với mức giá thứ cấp năm 2020, tốc độ tăng giá cao từ 5-30%.

Tại thị trường Hà Nội, việc các nhà đầu tư thứ cấp kiếm được lợi nhuận là có nhưng mức tăng giá chỉ từ 4-8%.

Theo bà Dương Thùy Dung, triển vọng thị trường bất động sản năm 2021 có thể diễn ra theo 2 kịch bản.

Kịch bản thứ nhất, TP. Hồ Chí Minh có hơn 5 triệu người được tiêm chủng Covid-18 mũi 1 (đạt 70% kế hoạch), và nếu dịch được kiểm soát vào cuối tháng 9/2021, thì nguồn cung chào bán cho cả năm giảm 29%; với dữ liệu đầu vào tương tự, Hà Nội giảm 5% so với năm 2020.

Theo CBRE, cho dù kịch bản tốt hơn nhưng thị trường vẫn chứng kiến sự sụt giảm nguồn cung. Các chủ đầu tư vẫn chưa chào bán quy mô lớn nên số lượng căn đưa ra giảm. Giá bán tăng do nhiều người mua vẫn có nhu cầu sở hữu, với khả năng tăng khoảng 5%.

Kịch bản xấu hơn là dịch bệch không được kiểm soát vào quý III, hoặc quý IV/2021 và qua năm 2022 dịch bệch mới được kiểm soát, thì nguồn cung chào bán giảm xuống vô cùng thấp, cả năm sẽ chỉ đạt 8000 căn, và số căn tiêu thụ cũng giảm. Giá bán tương đối ổn định cho dự án trung cấp nhưng tăng 3-4% cho dự án cao cấp.