Giá đất đang làm khó nhà đầu tư

05:38 - 23-12-2020

Việt Nam đang là một trong những điểm đến của dòng dịch chuyển đầu tư. Nhưng giá bất động sản nóng cùng với bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành cũng tăng nhanh đang dấy lên lo ngại về thu hút đầu tư.

Giá đất đang làm khó nhà đầu tư - Ảnh 1.​​​​​​

Giá đất tại các khu công nghiệp ở tỉnh Đồng Nai tăng cao trong thời gian vừa qua. Trong ảnh: một góc Khu công nghiệp Nhơn Trạch 3, tỉnh Đồng Nai Ảnh: QUANG ĐỊNH

Một số tỉnh vốn khó khăn, vừa có dòng vốn của một vài doanh nghiệp (DN) vào đã thấy giá đất tăng nhanh. DN bất ngờ vì chi phí đầu tư, chi phí mặt bằng tăng mạnh, lãnh đạo tỉnh cũng lo ngại vốn sẽ không về, ảnh hưởng đến khả năng phát triển.

Sửng sốt với mức tăng giá

Ông N.T.T., chủ một DN ở Hà Nội, so sánh khi đi tìm hiểu đầu tư: 1 căn shophouse 75m2 ở trung tâm TP Tây Ninh đang được rao bán với giá khoảng 6,5 tỉ đồng, tức gần 90 triệu/m2. Trong khi 1 căn shophouse 110m2 ở TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai là đô thị loại I, bán 7,5 tỉ đồng, tức chỉ hơn 60 triệu/m2 (thấp hơn tới hơn 30% ở TP Tây Ninh)...

Tất nhiên so sánh là khập khiễng, bởi chủ đầu tư khác nhau, tầm quan trọng của vị trí bất động sản khác nhau... nhưng ông T. cho hay cuối cùng ông chọn Đồng Nai vì nơi đây các cơ sở kinh tế vững hơn. Dù Tây Ninh rất tiềm năng, nhưng tiềm năng đó so với giá thì "quá chát". Ông lo chi phí nhà xưởng, mặt bằng, đền bù cao khiến nhiều DN sẽ quay đầu và dòng đầu tư chững lại. Đồng nghĩa tiềm năng sẽ không còn.

Ông Lương Hùng Phi, ngụ phường 1, TP Tây Ninh, cho biết ông nhận thấy giá đất tại trung tâm TP Tây Ninh hiện đã tăng gấp 2-3 lần so với năm 2017. Các khu vực xa trung tâm TP Tây Ninh như phường Ninh Thạnh, Ninh Sơn... giá đất cũng tăng tới 5-7 lần. Từ đó xuất hiện tình trạng đất nông nghiệp bị phân lô, bán nền phổ biến.

Là chủ DN, theo ông T., giá đẩy lên quá cao, một phần do giới cò đất, do thị trường nhưng không thể không nói tới nguyên nhân quan trọng từ việc một số tỉnh ban hành khung giá đất giai đoạn 2020 - 2024 tăng mạnh. Như theo quyết định số 35 ban hành tháng 9-2020 của UBND tỉnh Tây Ninh, bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 tăng từ 100% đến trên 160% so với giai đoạn 2015 - 2019.

Ví dụ, tại một trong những tuyến đường có giá cao nhất ở Tây Ninh hiện nay là đường 30-4, giai đoạn 2015 - 2019 bảng giá là 11,53 triệu đồng/m2, nay tăng gấp 3 lần, lên 30,2 triệu đồng/m2. Ngay các huyện vùng sâu, vùng xa, biên giới bảng giá đất cũng tăng từ 50% đến gần 100%.

Tại nhiều tỉnh thành khác, giá đất cũng tăng, đẩy chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí nhà xưởng... tăng mạnh, làm giảm hiệu quả đầu tư.

Giá đất đang làm khó nhà đầu tư - Ảnh 2.

Giá nhà đất ở Tây Ninh thời gian qua tăng cao gây lo lắng cho nhiều nhà đầu tư. Trong ảnh: một dãy nhà phố được xây dựng ở Tây Ninh - Ảnh: TUẤN ANH

Doanh nghiệp lo âu

Báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp VN năm 2020 được Savills VN công bố vào cuối tháng 11 ghi nhận giá thuê đất khu công nghiệp (KCN) tại các tỉnh phía Bắc cũng tăng mạnh. Trong đó, giá thuê đất bình quân tại các KCN cho cả vòng đời dự án tại tỉnh Bắc Ninh là 95 USD/m2, Vĩnh Phúc 65 USD/m2, Hà Nội 129 USD/m2, Hải Phòng 96 USD/m2, Hưng Yên 83 USD/m2... Bên cạnh tiền thuê đất, DN đầu tư vào các KCN còn phải trả các loại phí sử dụng hạ tầng, phí quản lý, phí xử lý nước thải, tiền nước sạch...

Ông Nguyễn Anh Minh, tổng giám đốc Công ty CP Shinec - DN đầu tư KCN Nam Cầu Kiền (Hải Phòng), cho biết chỉ từ đầu năm đến nay giá thuê đất KCN tại TP Hải Phòng tăng từ 10-15% tùy vị trí. Nguyên nhân là do các KCN đang hoạt động trên địa bàn hết đất để cho thuê. Các KCN đã đi vào hoạt động không còn quỹ đất để mở rộng, trong khi các dự án KCN có trong quy hoạch lại vướng quá nhiều thủ tục để triển khai dự án.

Ông Huỳnh Tấn Phát - giám đốc Công ty TNHH Huỳnh Tấn Phát TN, trụ sở tại xã Bàu Năng, huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh - nhận định thực sự giá đất hiện nay đã tăng quá cao, gây rất nhiều khó khăn cho DN khi muốn đầu tư mở rộng kho xưởng. Như công ty của ông, muốn mở rộng kho bãi thêm 2.000m2, ban đầu tính toán 5 tỉ đồng thì nay thực tế chi phí phải trên 10 tỉ đồng.

Đánh giá tình hình, ông Đỗ Nhất Hoàng - cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và đầu tư - cho rằng nếu giá thuê đất, thuê nhà xưởng tiếp tục tăng sẽ làm giảm sức hút đầu tư nước ngoài vào VN.

Giá thuê đất KCN tăng nhanh trong thời gian qua không phải tín hiệu tốt. Nếu giá thuê đất, thuê nhà xưởng tiếp tục tăng sẽ làm giảm sức hút đầu tư nước ngoài vào VN.

Ông Đỗ Nhất Hoàng (cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và đầu tư)

Chính quyền vào cuộc

Để kiểm soát giá thuê đất KCN trên địa bàn tỉnh Bắc Giang, ông Dương Văn Thái - bí thư Tỉnh ủy Bắc Giang - cho biết tỉnh đã đưa giá thuê đất KCN vào danh mục quản lý giá trên địa bàn, đồng thời yêu cầu các nhà đầu tư hạ tầng KCN phải công bố công khai giá thuê trên cổng thông tin điện tử của tỉnh, cổng thông tin của Ban quản lý các KCN tỉnh Bắc Giang.

Ông Thái cho biết thêm quy hoạch đất cho phát triển công nghiệp của Bắc Giang không còn nhiều. Để chuẩn bị quỹ đất cho các nhà đầu tư quy mô lớn, tỉnh đang trình Chính phủ cho mở rộng quy hoạch 3 KCN và thành lập mới 3 KCN, tổng quỹ đất được bổ sung dự kiến khoảng 1.150ha.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Thanh Ngọc - chủ tịch UBND tỉnh Tây Ninh - cho biết các cơ quan chức năng của tỉnh cũng rất trăn trở về tình trạng giá đất "nhảy múa" ảnh hưởng tới thu hút đầu tư của tỉnh. Theo ông Ngọc, trước đây Tây Ninh thu hút đầu tư khó khăn thì hiện nay tỉnh đã được các nhà đầu tư quan tâm, còn nhiều dư địa phát triển nhưng giá đất tăng cao gây khó khăn cho việc giải phóng mặt bằng, triển khai các dự án.

Qua phân tích, lãnh đạo UBND tỉnh Tây Ninh nhận thấy việc tăng giá đất quá cao trên địa bàn tỉnh thời gian qua phần lớn là do đầu cơ và cò đất thổi giá. Nhưng nếu đất nằm trong quy hoạch thì Nhà nước, nhà đầu tư lại phải đền bù cho những người đầu cơ với giá cao. Do hiện nay có quy định phải "đền bù sát với giá thị trường".

Theo ông Nguyễn Thanh Ngọc, quy định pháp luật cần phân loại chi tiết rõ hơn giá từng loại đất và có cơ chế xác định như thế nào là "giá thị trường". "Ví dụ đất trồng lúa có giá không cao, nhưng nếu có một vài cò đất tới mua đất với giá gấp nhiều lần bình thường, tạo ra một giao dịch có thật. Từ đó, lập luận rằng đây là giá thị trường để đền bù giải phóng mặt bằng phải theo mức giá này là không đúng" - ông Ngọc phân tích.

UBND tỉnh Tây Ninh cho biết bên cạnh việc siết tình trạng đầu cơ, lâu dài, tỉnh đang nghiên cứu để rà soát lại bảng giá đất và có kiến nghị với các cơ quan trung ương có cách xác định giá đất phù hợp, tránh gây khó khăn trong thu hút đầu tư, kìm hãm sự phát triển của tỉnh.

Giá đất đang làm khó nhà đầu tư - Ảnh 4.

Dữ liệu: Tuấn Anh - Đồ họa: N.KH.

Sẽ bổ sung đất khu công nghiệp

Một lãnh đạo của Vụ quản lý các khu kinh tế (KKT), Bộ Kế hoạch và đầu tư cho biết quỹ đất phát triển KCN, KKT trong kỳ quy hoạch đến năm 2020 trên địa bàn cả nước được xác định là 191.420ha xây dựng KCN và 1.582.960ha xây dựng các KKT.

Bên cạnh đó, Thủ tướng đã đồng ý điều chuyển bổ sung 10.896ha chỉ tiêu đất KCN cho 10 địa phương có nhu cầu và tạm thời giảm chỉ tiêu đất KCN với một số địa phương chưa có nhu cầu.

Theo quy hoạch cả nước sẽ có 561 KCN, với tổng diện tích khoảng 201.000ha. Trong đó: 302 KCN đã được xây dựng; 259 KCN, diện tích quy hoạch 85.500ha (43,1% tổng diện tích các KCN), chưa được đầu tư. Đây sẽ là nguồn bổ sung quan trọng.

Các KCN dự kiến được xây dựng trong năm 2021 gồm: Thủy Nguyên 319ha (Hải Phòng), Việt Phát 1.800ha (Long An), Phú Mỹ 3 khoảng 999ha (Bà Rịa - Vũng Tàu)...

 

Giá bất động sản nhiều nơi tại châu Á sụt giảm

Báo cáo của Tổ chức Viện đất đô thị và Công ty kiểm toán PwC, dựa trên khảo sát 391 lãnh đạo trong ngành bất động sản, dự báo giá bất động sản trong khu vực sẽ giảm trong thời gian tới. "Năm 2020 lượng giao dịch giảm mạnh", chuyên gia KK So phụ trách thuế bất động sản châu Á - Thái Bình Dương của PwC nhận định. Trước đó, tính đến tháng 9-2020, giao dịch bất động sản tại khu vực này đã giảm đến 40%, theo thống kê của Tổ chức Real Capital Analytics, trong khi đầu tư vào lĩnh vực này trong quý 2 giảm gần 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tại Thái Lan, giá bất động sản, đặc biệt là thị trường căn hộ, đã sụt giảm mạnh do tác động từ thương chiến Mỹ - Trung khiến các nhà đầu tư Trung Quốc rút lui và mới nhất là dịch COVID-19.

Thái Lan từ tháng 10-2020 đã triển khai nhiều chương trình để thúc đẩy đầu tư vào các đặc khu kinh tế, trong đó bên cạnh các ưu đãi về thuế, hỗ trợ về chi phí xây dựng, vận chuyển, điện nước... và giảm vốn đăng ký nhà kho.

Tại Malaysia, cơn sốt bất động sản cũng tắt trong năm nay do xây dựng thừa mứa và dịch COVID-19. Trong khi đó, các nhà đầu tư tại Singapore coi việc giảm giá bất động sản là một cơ hội để mua vào. Giá nhà ở đảo quốc này đã tăng 0,3% trong tháng 11-2020 trong khi kinh tế giảm 13,2%.

Tương tự, bất động sản vẫn bùng nổ ở Campuchia thu hút nhiều nhà đầu tư hơn trong năm qua bất chấp dịch. Phần lớn là do giá bất động sản ở nước này vẫn hấp dẫn. Theo ông James Hodge, giám đốc Công ty CBRE Campuchia, giá nhà ở Campuchia đang được giảm giá từ 8-15%, trong khi giá thuê căn hộ cũng giảm khoảng 6%.

TRẦN PHƯƠNG

 

Chạy nước rút để tránh tăng giá

 

qd_khucongnghe_vsipii_binhduong_6 1(read-only)

Một khu công nghiệp ở tỉnh Bình Dương - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Nhiều dự án logistics, hạ tầng trong tháng cuối năm 2020 đang được nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước chạy nước rút trước xu hướng tăng giá của bất động sản công nghiệp.

Công ty CJ Việt Nam cho biết vừa hoàn tất thủ tục đầu tư hai kho mát tại Bình Dương và Hưng Yên, đón đầu xu hướng đầu tư hạ tầng kho vận và tăng giá của thị trường.

Nhiều nhà đầu tư khác cũng nhận định giá thuê đất, nhà xưởng và kho bãi có thể sẽ tăng lên khi dịch được dần kiểm soát trong năm 2021, điều này đang thúc đẩy họ phải chốt giá nhanh chóng.

Chỉ trong 3 quý đầu năm 2020, thị trường bất động sản công nghiệp ghi nhận nhu cầu mở rộng mạng lưới phân phối đến từ các công ty thương mại điện tử và kho vận. Mức chào thuê tại các dự án kho mới của chủ đầu tư nước ngoài đã tăng 5-10% so với cùng kỳ năm trước. Bên cạnh đó, nhu cầu tìm kiếm quỹ đất phát triển kho vận cũng tăng cao từ các nhà đầu tư nước ngoài.

Ông Nguyễn Chánh Phương, tổng thư ký Hội Mỹ nghệ và chế biến gỗ TP.HCM (HAWA), cho biết giá bất động sản công nghiệp bắt đầu cao từ đầu năm ngoái khi căng thẳng thương mại Mỹ - Trung diễn ra, không ít doanh nghiệp Việt Nam trong ngành chật vật khi muốn mở thêm nhà máy mới.

"Tình trạng này xảy ra chung với doanh nghiệp gỗ các địa phương. Ngoài ra, tác động tích cực từ EVFTA đã đẩy nhu cầu bất động sản công nghiệp trong nước ngày càng cao", đại diện HAWA nói.

Trải qua các đợt dịch, hiện nay thị trường xuất khẩu đồ gỗ Việt Nam gần như phục hồi hoàn toàn, thậm chí có nhà máy không thể nhận thêm đơn hàng, một số có đơn hàng kéo dài đến tháng 2-4 năm sau.

Tuy vậy, theo ông Phương, các doanh nghiệp gỗ đang đối mặt hai vấn đề lớn là vất vả tuyển thêm nhân công để đảm bảo đơn hàng xuất khẩu tăng cao và khó khăn trong mở rộng nhà máy do giá cho thuê nhà xưởng tăng mạnh.

Số liệu của HAWA cho thấy từ đầu năm 2020, thị trường mặt bằng sản xuất cho ngành gỗ Việt Nam tập trung mạnh nhất tại Đông Nam Bộ với TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu, có mức giá cho thuê xưởng xây sẵn giao động 2,5-5,5 USD/m2/tháng với thời gian thuê tối thiểu 3-5 năm. Tuy nhiên, trong năm 2020, dù ảnh hưởng dịch COVID-19, giá cho thuê đất vẫn tiếp tục tăng.

Mới đây, trao đổi với Tuổi Trẻ, đại diện Jetro TP.HCM cho biết chính sách đầu tư của doanh nghiệp Nhật Bản tại Việt Nam là "Việt Nam +1", tức một nhà máy mới ở các TP khác ngoài nhà máy đã hiện diện ở TP.HCM hay Hà Nội, Hải Phòng... Việc đưa các nhà máy về địa phương xa TP.HCM giúp doanh nghiệp Nhật giảm chi phí đầu tư nhờ giá thuê đất rẻ, giá thuê nhân công cũng thấp hơn trong khi chất lượng tay nghề khá tương đồng.

NHƯ BÌNH

 

Bất động sản công nghiệp cũng nóng

Theo ông Lê Trọng Hiếu, giám đốc bộ phận tư vấn kinh doanh văn phòng và bất động sản công nghiệp, Công ty CBRE Việt Nam, nhu cầu khách thuê có ghi nhận tăng cao đến từ một số ngành đã phát triển và bây giờ muốn mở rộng như điện tử, thương mại điện tử, thức ăn chăn nuôi, tiêu dùng nhanh... Ngoài ra là ngành sản xuất linh kiện ôtô, sản xuất, chế biến gỗ...

Báo cáo mới hồi tháng 10-2020 của CBRE Việt Nam ghi nhận thị trường bất động sản công nghiệp trọng điểm phía Nam với tốc độ tăng trưởng nhanh về giá và tỉ lệ lấp đầy cao. Giá chào thuê đất công nghiệp đã vọt lên 20-30% so với quý 3-2019. Mức giá này được tính cho kỳ hạn thuê còn lại của dự án (phổ biến nhất là kỳ hạn 30-40 năm). Mức giá chào thuê ở trên chưa bao gồm thuế VAT và phí quản lý/dịch vụ.

Hiện tỉ lệ lấp đầy bình quân của vùng công nghiệp trọng điểm phía Nam đạt 84,5%. Trong khi các khu công nghiệp đang hoạt động tại Bình Dương, Đồng Nai và Long An đạt tỉ lệ lấp đầy bình quân trên 80% thì tại TP.HCM tỉ lệ này đã đạt trên 90%. Điều này làm cho áp lực giá cho thuê bất động sản công nghiệp có thể còn tăng trong 2021.


TUẤN ANH - BÁ SƠN - B.NGỌC - TIẾN MẠNH

Theo Tuổi Trẻ