'Gác cửa' vốn vay vào bất động sản

08:17 - 12-01-2022

Gần một tháng kể từ ngày có doanh nghiệp trúng đấu giá lô đất vàng Thủ Thiêm (TP Thủ Đức, TP.HCM) với giá 2,4 tỉ đồng/m2, câu chuyện này vẫn chưa hết thời sự.

Gác cửa vốn vay vào bất động sản - Ảnh 1.

Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính có nhiều quy định để kiểm soát vốn vay vào bất động sản. Trong ảnh: Các lô đất tại Thủ Thiêm (TP.HCM) vừa được bán đấu giá - Ảnh: Q.ĐỊNH

Khi thời hạn nộp tiền đấu giá đến gần, liệu ngân hàng (NH) có cho vay để trả tiền trúng đấu giá đất với mức cao ngất ngưởng? Doanh nghiệp có thể huy động qua phát hành trái phiếu trên thị trường chứng khoán không? Kiểm soát cách nào?

NH đâu thể nhắm mắt cho vay!

Trao đổi với Tuổi Trẻ, tổng giám đốc một NH thương mại cổ phần lớn tại TP.HCM cho biết trước đây NH vẫn cho doanh nghiệp vay để trả tiền đấu giá đất dựa trên phương án khả thi của doanh nghiệp. Do vậy điều kiện tiên quyết là doanh nghiệp phải có năng lực tài chính nhất định vì NH chỉ cho vay 60-70% giá trị trúng đấu giá. 

"Từ giá trúng đấu giá doanh nghiệp phải tính ra được giá có thể tiêu thụ sản phẩm, NH phải dựa vào giá thị trường ở thời điểm hiện tại. Ví dụ giá căn hộ cao nhất hiện khoảng 160 triệu đồng/m2 trong khi với giá đất trúng đấu giá, nếu xây căn hộ, giá phải 500 triệu đồng/m2, quá cao, NH cho rằng phương án cho vay không khả thi" - vị này nói.

Ngoài ra, vị này cũng nhấn mạnh dù doanh nghiệp trúng đấu giá nhưng NH vẫn phải định giá theo mặt bằng chung của giá thị trường và phải so sánh với giá những khu đất xung quanh. Chẳng hạn doanh nghiệp đấu giá 2,4 tỉ đồng/m2 nhưng giá bình quân mỗi mét vuông của khu đất xung quanh chỉ 500 - 700 triệu đồng thì NH cũng chỉ định theo giá này.

"Tóm lại muốn vay tiền trả tiền đấu giá đất doanh nghiệp phải có tình hình tài chính lành mạnh, có sẵn 20-40% số tiền trúng đấu giá, phương án kinh doanh khả thi, tài sản đảm bảo NH chỉ định theo giá thị trường. Vì thế giá đấu hợp lý thì NH cho vay là bình thường, nhưng nếu giá trúng đấu giá bị thổi lên mức bất bình thường quá thì NH không thể cho vay được" - vị tổng giám đốc này nói thêm.

Trong trường hợp lách qua trái phiếu thì NH cũng thẩm định như vậy, trừ trường hợp người mua trái phiếu không phải NH. Nếu NH mua trái phiếu của doanh nghiệp trúng đấu giá đất thì vẫn phải thẩm định phương án như một khoản vay theo tinh thần thông tư 16 của NH Nhà nước.

Gác cửa vốn vay vào bất động sản - Ảnh 2.

Hàng loạt dự án, chung cư đã được triển khai dọc tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Không thể định giá đất theo đấu giá

Phó tổng giám đốc một NH thương mại cổ phần tại TP.HCM cho hay hiện nay NH thẩm định giá dựa trên một số phương pháp: khung giá đất tỉnh thành và điều chỉnh hằng năm, tham khảo giá giao dịch bình quân các khu đất lân cận trong vòng 3 - 6 tháng gần nhất nhân với hệ số vị trí. Do vậy mỗi NH sẽ ban hành một quy định riêng.

Giá 2,4 tỉ đồng/m2 đất tại Thủ Thiêm khó nói là cao hay thấp nhưng rõ ràng là bất thường. Nhiều ý kiến lo ngại có NH nào đứng sau để "tiếp tay" cho doanh nghiệp đẩy giá đất vì kết quả trúng đấu giá này, giá đất tại khu vực đó sẽ xác lập một mặt bằng giá mới. Nhưng NH khó cho vay giá này. Nhiều khả năng doanh nghiệp thế chấp dự án khác, hoặc phát hành trái phiếu dự án khác để mua. Nhưng như vậy sẽ vi phạm quy định vì sử dụng vốn sai mục đích.

Một chuyên gia lâu năm trong ngành NH phân tích: với giá trúng đấu giá lô đất của Tân Hoàng Minh là 24.500 tỉ đồng, tương đương 1,1 tỉ USD, khó có NH nào có thể cho vay toàn bộ vì theo quy định hiện nay thì mức cho vay tối đa của NH đối với một khách hàng trong trường hợp bình thường là 15% vốn tự có của NH.

Hiện vốn điều lệ của Agribank sau khi tăng là 34.200 tỉ đồng, Vietcombank sau khi phát hành thêm để tăng vốn chỉ đạt 47.325 tỉ đồng, vốn điều lệ của BIDV sau khi tăng thêm 10.365 tỉ lên hơn 50.585 tỉ đồng... Như vậy ngay cả nhóm 4 NH có vốn điều lệ cao nhất cũng khó cho vay với mức 1,1 tỉ USD. 

Chưa kể NH còn phải cân đối với tỉ lệ cho vay bất động sản của NH, hạn mức tín dụng, hạn mức theo ngành. Hiện NH Nhà nước quản chặt cho vay theo ngành nên một NH khó có thể cho một khách hàng vay số tiền khủng.

Gác cửa vốn vay vào bất động sản - Ảnh 3.

Vay qua phát hành trái phiếu được không?

Nếu NH siết cho vay, doanh nghiệp bất động sản có thể vay qua kênh phát hành trái phiếu trên thị trường chứng khoán. Căn cứ vào dữ liệu từ Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam, kể từ tháng 7 đến tháng 11-2021, 3 thành viên thuộc "hệ sinh thái" Tập đoàn Tân Hoàng Minh là Bất động sản Ngôi Sao Việt, CTCP Cung Điện Mùa Đông và CTCP đầu tư và dịch vụ khách sạn Soleil liên tục huy động qua việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo hình thức riêng lẻ với tổng giá trị 4.900 tỉ đồng, lãi suất trung bình 11,5%/năm.

Khi chúng tôi liên hệ, một người xưng tên là B.C. giới thiệu mua trái phiếu do CTCP đầu tư và dịch vụ khách sạn Soleil phát hành, nhận về lãi suất 11,5%/năm. Đối với hợp đồng có giá trị từ 2 tỉ đồng trở lên, khách hàng còn được tặng voucher giảm giá mua bất động sản thuộc dự án do Tân Hoàng Minh phân phối. Người này cho rằng lãi suất này khá cao so với mặt bằng chung và không quên "khoe" có khách hàng nộp hàng trăm triệu đồng để mua trái phiếu.

Tuy vậy, TS Lê Đạt Chí - phó trưởng khoa tài chính Đại học Kinh tế TP.HCM - nhận định việc doanh nghiệp lấy dự án vừa đấu giá ở Thủ Thiêm để huy động vốn qua kênh trái phiếu rất khó khả thi, khó được Ủy ban Chứng khoán nhà nước chấp thuận hồ sơ, nếu có thông qua thì việc làm hồ sơ cũng mất thời gian, chưa kể dễ bị "soi" thông tin tài chính. 

Cũng theo TS Chí, nếu doanh nghiệp huy động được tiền qua trái phiếu thì cũng phải xem ai/bên nào có "gan lớn" mua các trái phiếu này, hai bên có quan hệ minh bạch hay không, tránh trường hợp NH không cho vay được nên lách luật bằng cách mua trái phiếu, tiềm ẩn rủi ro tín dụng.

Gác cửa vốn vay vào bất động sản - Ảnh 4.

Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tung lãi suất tới 11-12%/năm, nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với nhà đầu tư cá nhân không chuyên tìm cách “lách” mua - Ảnh: NGỌC PHƯỢNG

Bên cạnh đó, giả sử không vay tiền bằng cách phát hành trái phiếu, doanh nghiệp cũng có thể vay nội bộ lẫn nhau. Cũng có thể tổ chức/cá nhân nào đó có quá nhiều tiền, nên nhờ ai đó đứng tên cho công ty vay và sau này người "ẩn danh" trở thành cổ đông công ty.

Do vậy, "cơ quan nhà nước cần xác minh, điều tra: tiền ở đâu ra mà doanh nghiệp có cả "núi tiền mặt" trong thời gian ngắn để nộp? Có hay không việc thông qua đấu thầu mua bất động sản một cách bất chấp để danh chính ngôn thuận, hợp thức hóa hành vi rửa tiền?" - TS Chí đặt nghi vấn.

Thật ra, trên thị trường, một doanh nghiệp có thể "rửa" các khoản tiền cho một bên "ẩn danh" bằng cách cử công ty con của mình để tham gia đấu thầu, mua dự án bất động sản. Sau một thời gian, công ty con này sẽ làm thủ tục bán cổ phần cho nhiều công ty khác nhau. Cuối cùng sẽ có một chủ mới nắm gần như toàn bộ cổ phần của công ty con. Đây mới chính là người chủ thực sự của dự án bất động sản được mua với giá khủng.

Thủ thuật thâu tóm doanh nghiệp bằng cách mua cổ phần, nghiễm nhiên sở hữu tài sản sẽ rẻ hơn nhiều so với khoản thuế thu nhập cá nhân phải đóng khi chuyển nhượng bất động sản, đồng thời qua nhiều vòng nên tránh được tai mắt.

NH phải rà soát kỹ việc cho vay

Cuối tháng 12-2021, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá đất để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi. Riêng NH Nhà nước Việt Nam được chỉ đạo rà soát các tổ chức tín dụng cho các nhà đầu tư vay tiền tham gia đấu giá đất đảm bảo đúng quy định của pháp luật, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm quy định về cho vay vốn tín dụng.

Nhiều ý kiến cho rằng việc doanh nghiệp phải xoay xở để nộp đủ tiền trong thời gian ngắn không dễ, bởi 1 tỉ USD tiền mặt là con số không nhỏ. Chẳng hạn tính đến cuối quý 3-2021, chỉ có 4 doanh nghiệp niêm yết giữ "tiền tươi" trên 1 tỉ USD là Tập đoàn Hòa Phát, Vietnam Airlines, PetroVietnam Gas và Tập đoàn Vingroup.

Còn về Tập đoàn Tân Hoàng Minh, tính cả tổng tài sản vào cuối năm 2020 cũng chưa đạt tới con số tỉ USD (20.052 tỉ đồng, tương đương 877 triệu USD). Cùng thời điểm, tổng tài sản của Bất động sản Ngôi Sao Việt ghi trên sổ sách nằm ở mức 7.605 tỉ đồng (333 triệu USD). Căn cứ vào số liệu gửi tới Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), năm 2019 Bất động sản Ngôi Sao Việt đạt mức lợi nhuận sau thuế 271 tỉ đồng, không quá lớn so với nhiều doanh nghiệp cùng ngành.

Gác cửa vốn vay vào bất động sản - Ảnh 7.

Người dân đến làm các thủ tục tại văn phòng đăng ký đất đai ở TP.HCM - Ảnh: TỰ TRUNG

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cảnh báo

Trước đó, trong văn bản góp ý xây dựng dự thảo nghị định quy định chi tiết Luật kinh doanh bất động sản gửi tới Bộ Tư pháp, ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) - đưa ra cảnh báo về việc Luật kinh doanh bất động sản 2014 còn nhiều kẽ hở nên những năm qua đã phát sinh một số vụ việc lừa đảo, phân lô bán nền, giao kết hợp đồng trái pháp luật như đứng tên mua, thuê đất hộ người nước ngoài tại các địa điểm nhạy cảm về quốc phòng và an ninh.

Với quy định hết thời hạn cho phép mà đơn vị trúng thầu đấu giá chưa đưa đất vào sử dụng (bỏ hoang, không thực hiện dự án), Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, theo các chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản hoàn toàn có thể "lách". Chẳng hạn họ kéo dài thời gian thi công...

Nhiều chuyên gia cũng bày tỏ lo ngại việc giá trúng thầu cao ngất ngưởng tới 2,45 tỉ đồng/m2 đất tiềm ẩn nhiều hệ lụy, khó tránh khỏi giá đất bị tác động, càng khiến cơ hội mua nhà của đại đa số người dân xa dần.

Hạn chót 4-2, phải nộp 50% tiền sử dụng đất

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Thái Minh Giao - cục phó Cục Thuế TP.HCM - cho biết đơn vị này đã có thông báo đề nghị 4 công ty trúng đấu giá 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm nộp tiền sử dụng đất. Trong vòng 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo trên, các doanh nghiệp phải đóng lệ phí trước bạ và 50% tiền sử dụng đất, chậm nhất trong vòng 90 ngày phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại, tương ứng vào các ngày 4-2 và 5-4-2022.

Tùy trường hợp, nộp chậm thì phải nộp thêm tiền nộp chậm; quá thời hạn 180 ngày thì vi phạm hợp đồng mua bán, có thể hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá. Ngoài ra, người trúng đấu giá không nộp hoặc không nộp đủ tiền trúng đấu giá theo thời gian trên sẽ không được nhận lại tiền đặt cọc (20% so với giá khởi điểm). Số tiền đặt cọc này sẽ nộp vào ngân sách nhà nước.