Đừng quên giá trị VND và lãi kép (phần 1)

05:44 - 08-08-2020

Thực tế nhiều người mua đất giá rẻ để quên 5, 7 năm rồi đến lúc đất lên là có một tài sản kha khá vài trăm đến vài tỷ. Do vậy việc mua đất lời hơn gửi NH đã trở thành tiên đề, không cần chứng minh.

Tuy nhiên, nếu so sánh một thời gian dài, nhất là lúc người mua BĐS ở giai đoạn giá đã tăng cao sau một giai đoạn 3, 4 năm thì chưa chắc qua được lãi kép NH. Thí dụ mua đất lúc 2009 bán lúc 2015 (là lúc BĐS đã tan băng, bắt đầu tăng) thì đa số vẫn thua lãi kép, còn nếu bán 2018 thì cao hơn gửi NH.

3 VẤN ĐỀ QUAN TRỌNG TRƯỚC MẮT

1. Người mua BĐS 2009 nếu vay ngân hàng 50% (lãi suất tầm 10% - 12%/năm), thì còn đủ lực chờ đến 2018 nếu không có dòng tiền bổ sung. Thực chất hàng loạt Đại - Trung - Tiểu gia đã đuối và buông súng trong giai đoạn 2012 - 2013 vì không có dòng tiền bổ sung để trã lãi và vốn cho NH. Chính giai đoạn này hàng loạt đại gia BĐS nổi tiếng đã rơi đài, dù tài lực như núi, nhưng đất không lên, nên nợ cao… hơn núi.

2. Người mua trong giai đoạn giá đất cao như 2019 (trước đó là 2009) sẽ chờ bao lâu để tăng tiếp vượt qua lãi kép NH? rõ ràng mua giai đoạn 2016 thì nhắm mắt mua chổ nào cũng có ăn nếu bán 2018, dù vay NH lãi suất 20% năm. Nhưng nếu nmua năm 2019 thì người mua đã chịu LS 10% - 12%; còn nếu năm 2020 đất vẫn đi ngang thì số lãi đã là 20% - 24%, và nếu Covid còn dư địa dai dẳng làm kinh tế chưa ấm được, BĐS phải chờ thêm 1 năm thì số lãi đã là 30% - 36%. Như vậy người mua BĐS giá cao năm 2019 mà chờ đến năm 2021 bán thì giá phải tăng 25% mới xứng và qua năm 2022 phải tăng 32 - 35% mới bù lại vay...

Nói thêm: trong giới đầu tư, thì lãi vay NH từ 10% - 12% là chi phí vốn thấp nhất hiện nay, mà muốn vay cũng phải có thế chấp tốt NH mới cho vay, chứ không phải như giới doanh nghiệp đang than và đòi Chính phủ cho vay 7, 8%/năm, tiền đâu ra mà cho vay?

3. VNĐ có thật rẻ như… bèo nên phải mua đất ?
Thoạt xem thì thấy VNĐ… bèo thật, vì giá dịch vụ như điện, học phí, viện phí và một số thực phẩm tăng mạnh hơn lãi suất gửi NH (6.5 - 8%). Tuy nhiên giá cả dịch vụ tăng là hợp lý, vì nó phản ảnh chi phí nhân sự cần phải tăng. Giá một số nông sản tăng cũng cần thiết để đủ bù đắp chi phí của nông dân...còn xét về tổng thể, 5 năm nay VNĐ giữ giá khá tốt. Cụ thể so với USD thì không mất giá bao nhiêu; so với các sản phẩm tiêu dùng công nghiệp như tivi, tủ lạnh, xe, vật liệu XD thì nhiều khi giá cả còn giảm...

Ngày trước, nhân viên tại Tp.HCM mà lương 300 – 400 USD là suýt xoa, bây giờ phổ biến ở mức 500 - 1000 USD, còn quản trị viên cấp trung thì từ 1200 - 2000 USD, mức lương này là khá tốt vì tiền lương bên Mỹ và EU không tăng bao nhiêu. USD liên quan gì đến giá trị VNĐ ở đây ? đó là nhân viên, quản trị viên đều nhận lương bằng VNĐ, và số tiền đó quy ra USD là vậy, để thấy lương và đồng VN không là... đồ bèo, rồi cho rằng cứ mua đất là êm hơn.
(Còn tiếp)