Địa ốc giằng co trước phép thử cuối năm

22:53 - 31-10-2021

Giai đoạn cuối năm 2021-2022, bất động sản vẫn ở thế giằng co chờ phục hồi sau thời gian dài ngừng trệ, không có kịch bản tăng trưởng màu hồng.

Tại Hội thảo "Triển vọng thị trường bất động sản sau dịch Covid-19" do báo Tiền Phong tổ chức, nhiều chuyên gia dự báo không có bức tranh địa ốc tăng trưởng thần tốc hay chỉ toàn màu hồng khi mở cửa nền kinh tế hậu giãn cách từ cuối năm 2021 đến năm 2022.

Ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Tập đoàn Bất động sản Thắng Lợi cho biết, bức tranh thị trường địa ốc cuối 2021 và nửa đầu năm 2022 có thể đứng trước phép thử hồi phục nhẹ, phân hóa thành 4 cột mốc. Cột mốc thứ nhất, kể từ ngày 1/10 đến 17/1 (tức 15 tháng Chạp âm lịch) tuy rơi vào mùa cao điểm bán hàng cuối năm nhưng sẽ là thời điểm tái khởi động chỉ với phép thử tăng trưởng nhẹ 5-10%. Cột mốc thứ hai, từ ngày 18/1 đến 15/2 thị trường trải qua khoảng thời gian chờ theo mùa vụ hàng năm do rơi vào kỳ nghỉ Tết Nguyên Đán.

Cột mốc thứ ba, từ ngày 16/2 đến 31/3 là giai đoạn thị trường đứng trước phép thử mạnh hơn, dự đoán mức tăng trưởng kỳ vọng 10-15% khi dòng tiền có sự phân hóa từ nhóm khách hàng thắng chứng khoán có thể chốt lời rót vốn vào bất động sản. Thời điểm này, chỉ những nhà đầu tư địa ốc lâu năm mới có động thái tích cực săn hàng trong khi nhóm dùng đòn bẩy tài chính vẫn dè dặt.

Cột mốc thứ tư rơi vào quý II/2022, kéo dài trong khoảng 120 ngày có tâm thế giằng co nhích nhẹ khoảng 5%. Đây là giai đoạn quyết định sự ấm lên của thị trưởng là bao nhiêu. Sự giằng co lệch về bên nào sẽ đóng vai trò quyết định mức tăng trưởng nhiều hay ít.

Theo CEO Thắng Lợi Group, thị trường bất động sản ở 4 mốc thời gian hậu giãn cách có thể tập trung vào khu vực vùng ven khi TP HCM vẫn chưa có nhiều hàng hóa dồi dào và hầu như không còn cơ hội dùng đòn bẩy tài chính lướt sóng. Đầu tư bất động sản vùng ven phải tính chu kỳ dòng tiền từ 3 năm trở lên, nếu đi được đường dài, lãi suất cộng gộp có thể đạt 20-30%.

Với quan điểm thận trọng hơn, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Việt Nam dự báo tuy các hoạt động kinh tế xã hội dần trở về trạng thái bình thường mới từ quý IV nhưng khó có thể kỳ vọng sự tăng trưởng đột phá từ thị trường địa ốc ở giai đoạn chuyển tiếp này.

Thị trường bất động sản khu trung tâm TP HCM. Ảnh: Quỳnh TrầnThị trường bất động sản khu trung tâm TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Theo ông Hoàng, sức mua chung toàn thị trường bất động sản trong mùa cao điểm cuối năm 2021 có thể chỉ tương đương quý III hoặc tăng nhẹ nhờ dỡ phong tỏa nhưng vẫn suy giảm so với quý I và kém xa cùng kỳ năm 2020. Nguyên nhân do người mua bất động sản để ở bị ảnh hưởng về thu nhập do tác động khá nặng nề của đại dịch, một số nhà đầu tư khác cũng có xu hướng thận trọng quan sát.

Ngoài ra, thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) chưa tích cực cũng tác động đến sức mua của thị trường sơ cấp. Kể từ giai đoạn cuối năm 2021 trở đi, thị trường địa ốc vẫn dựa vào những người mua có tiềm lực tài chính mạnh, đầu tư lâu dài để bảo toàn giá trị tài sản hơn là lướt sóng.

Bước sang năm 2022, theo dự báo của ông Hoàng, áp lực tăng giá bất động sản sẽ xuất hiện do lạm phát, chi phí vật liệu xây dựng tăng, các chi phí đầu vào phát triển sản phẩm đều tăng. Từ quý II/2022, khi kinh tế phát triển ổn định trở lại (nhiều dự báo cho rằng GDP năm 2022 có thể đạt 6,5 – 7,5%), cả nước hoàn thành mục tiêu tiêm chủng toàn dân từ người lớn đến trẻ em, là thời điểm bất động sản đứng trước cơ hội bắt nhịp với đà tăng trưởng.

Ở góc nhìn của chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Vũ Đình Ánh cho rằng, dịch Covid-19 kéo dài 2 năm qua đã tác động rất lớn với nền kinh tế Việt Nam, đặc biệt là đợt dịch thứ tư đã gây ra những tác động nặng nề trong quý III. Lần đầu tiên Việt Nam chứng kiến tốc độ tăng trưởng kinh tế âm 6,17% trong quý. Tình trạng đóng băng nền kinh tế, sụt giảm tăng trưởng diễn ra ở tất cả ngành nghề và bất động sản cũng không ngoại lệ.

Ông Ánh phân tích, thị trường bất động sản trước khi diễn ra đợt dịch thứ tư đã chứng kiến bức tranh không hoàn toàn lạc quan. Bất động sản phía Nam có bức tranh ảm đạm khi các dự án nhà ở, chung cư hạn chế nguồn cung, hàng loạt dự án gần như đứng lại không được triển khai, đặc biệt là các dự án mới. Sự sụt giảm của thị trường không phải do nguyên nhân kinh tế mà nằm nhiều về quản lý hoạt động bất động sản, đặc biệt là liên quan đến thủ tục pháp lý đất đai, nhất là ở khu vực thị trường phía Nam. Phía Bắc thị trường cũng chịu ảnh hưởng tương tự nhưng không đến mức như phía Nam.

Đến cuối tháng 4/2021, khi dịch thứ tư bùng phát, từ cuối quý II đến hết quý III, các hoạt động kinh tế, bất động sản nói riêng bắt đầu chịu tác động ngày càng sâu sắc. Nguồn cung, thanh khoản đều giảm, hoạt động của môi giới bất động sản ngày càng khó khăn, thị trường bị siết chặt do vướng phong tỏa. Bức tranh này khá tiêu cực khi bất động sản là một phần của nền kinh tế.

Theo quan điểm của ông Ánh, Nghị quyết 128 của Chính phủ là một sự thay đổi mang tầm chiến lược, bài toán vĩ mô, vi mô xác định sống chung với dịch bệnh thay vì phong toả, siết chặt. Việc áp dụng Nghị quyết 128 với tất cả hoạt động sẽ từng bước giúp hỗ trợ thị trường bất động sản tìm lại đà hồi phục.

Tuy nhiên, ông Ánh vẫn thận trọng nhìn nhận, căn cứ trên nhiều dự báo, tác động tiêu cực của dịch bệnh với thị trường bất động sản sẽ còn tiếp tục trong quý IV/2021, có thể kéo sang năm 2022 và phải đến nửa đầu năm 2023 mới chấm dứt. Từ thực tế này, người làm kinh doanh phải ứng xử cho phù hợp, tránh bi quan nhưng cũng không lạc quan tếu.