COVID-19: Nhìn lại trường hợp bất khả kháng trong hợp đồng thuê bất động sản (phần 2)

Về sự kiện bất khả kháng trong thực tế giao kết hợp đồng thuê bất động sản

• Covid-19: Nhìn lại vấn đề bất khả kháng trong hợp đồng thuê bất động sản (phần 1)

Trong thực tế, các hợp đồng thuê bất động sản khi được các bên giao kết thường chọn cách quy định về sự kiện bất khả kháng như sau:

- Không hề quy định về sự kiện bất khả kháng;
- Quy định sự kiện bất khả kháng theo phương thức liệt kê các trường hợp được coi là bất khả kháng, và đã xảy ra có những hợp đồng ko hề liệt kê dịch bệnh là trường hợp bất khả kháng;
- Quy định sự kiện bất khả kháng bằng phương thức nguyên tắc, cụ thể là “bê nguyên xi” khoản 1 Điều 156 để định nghĩa cho sự kiện bất khả kháng, hoặc quy định chung chung rằng “sự kiện bất khả kháng là do pháp luật có liên quan quy định”.

Cần phải hiểu rằng hợp đồng là sự tự nguyện thỏa thuận giữa các bên, do đó, nếu có đặt ra vấn đề bất khả kháng để miễn trừ trách nhiệm hoặc ngừng thực hiện hợp đồng, thì buộc phải quy định cụ thể trong hợp đồng. Đây là tiền đề để xem xét một sự kiện xảy ra có phải là sự kiện bất khả kháng theo hợp đồng hay không?

Một khi đã quy định về sự kiện bất khả kháng thì phải nêu rõ vấn đề miễn trách nhiệm trong hợp đồng. Tuy nhiên, trong thực tế, các hợp đồng thuê bất động sản khi giao kết thường ko quy định rõ vấn đề này, đa phần và thường quy định rằng : “các bên có thể chấm dứt hợp đồng do sự kiện bất khả kháng”. Quy định chung chung như vậy thường rất rủi ro, và khó áp dụng để xem xét việc miễn trách nhiệm do sự kiện bất khả kháng. Do đó, khi soạn thảo hợp đồng, cần lưu ý và quy định chi tiết về các trường hợp bất khả kháng, cũng như việc miễn trách nhiệm khi sự kiện bất khả kháng xảy ra.

NẾU COVID19 LÀ SỰ KIỆN BẤT KHẢ KHÁNG, XỬ LÝ NHƯ THẾ NÀO?

Trước hết, chủ thể trong hợp đồng bị ảnh hưởng bởi sự kiện dịch bệnh này cần xem xét lại các quy định cụ thể trong hợp đồng về sự kiện bất khả kháng, vấn đề miễn trách, cũng như mục đích giao kết của hợp đồng. Nếu hợp đồng có quy định dịch bệnh là sự kiện bất khả kháng, và nó được giao kết trước khi xảy ra dịch bệnh, thì covid19 được xem là sự kiện bất khả kháng. Trong trường hợp, dù hợp đồng có quy định dịch bệnh là sự kiện bất khả kháng, nhưng việc giao kết hợp đồng được thực hiện sau khi dịch bệnh xảy ra, thì covid19 không được xem là sự kiện bất khả kháng, do đó không thể tính đến khả năng miễn trách, chấm dứt hợp đồng vì covid19.

Trong trường hợp nếu đã xác định covid19 là sự kiện bất khả kháng, thì cần phải có cơ sở chứng minh rằng mình đã cố gắng thực hiện các biện pháp khắc phục trong khả năng, nhưng vẫn ko thể đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ hợp đồng.

Ví dụ: vì dịch bệnh Covid-19 nên chính quyền sở tại cấm bán hàng dùng tại chổ, chủ thể bị ảnh hưởng chuyển sang bán online, giao hàng... được xem là cố gắng có biện pháp khắc phục, nhưng sau đó chính quyền ban hành quyết định buộc tạm ngừng kinh doanh dẫn đến chủ thể bị ảnh hưởng mất doanh thu, cho nhân công ngừng việc.

Đối với chủ thể bị ảnh hưởng bởi sự kiện bất khả kháng, nên thu thập các văn bản hành chính thể hiện sự kiện nêu trên và nó có trực tiếp tác động đến khả năng thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, để chuẩn bị cho bất kỳ tình huống tố tụng sau này.

Chủ thể bị ảnh hưởng bởi sự kiện bất khả kháng nên đối chiếu với các quy định về miễn trách trong hợp đồng, để có giải pháp phù hợp. Nhưng tiên quyết, luôn phải có thông báo chính thức cho bên còn lại trong hợp đồng được biết về sự kiện bất khả kháng đã tác động, dẫn đến việc ko thể thực hiện nghĩa vụ hợp đồng của mình như thế nào.

Đồng thời, chủ thể phải có đề xuất về giải pháp liên quan đến việc miễn trách như: đề xuất giảm giá thuê (nhà), tạm hoãn nghĩa vụ thanh toán, ko tính lãi chậm trả, ko phạt hợp đồng... thậm chí là đề nghị chấm dứt hợp đồng và thực thi nghĩa vụ hoàn nguyên cho mỗi bên.

Trên đây là quan điểm riêng của Chúng tôi về vấn đề: Covid19 có phải là sự kiện bất khả kháng hay ko? Hy vọng sẽ hữu ích, giúp Quý vị có thêm sự tham khảo, nhằm cân nhắc giải pháp phù hợp đối với trường hợp của chính mình.