'Cởi trói' cho bảng giá đất

10:26 - 26-07-2022

Chủ trương bỏ khung giá đất sẽ "cởi trói" cho giá đất của các địa phương, cũng như tạo điều kiện để các địa phương xác định giá đền bù hợp lý cho người dân thuộc diện Nhà nước thu hồi đất.

Cởi trói cho bảng giá đất - Ảnh 1.

Nhiều năm qua khung giá đất do Chính phủ ban hành đã "ép" bảng giá đất của địa phương thoát ly giá thị trường dẫn đến nhiều phức tạp trong giao dịch đất đai. Ví dụ như trường hợp giá đất đường Đồng Khởi (quận 1, TP.HCM) - Ảnh: Q.ĐỊNH

Lâu nay khung giá đất là "kim chỉ nam" để UBND các tỉnh thành xây dựng bảng giá đất nhằm thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, tiền thuế sử dụng đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất. 

Vậy khi bỏ khung giá đất, bảng giá đất sẽ xây dựng như thế nào để tiệm cận giá thị trường và giải quyết các bất cập, hạn chế tồn tại lâu nay?

Bảng giá xa rời giá thị trường

Theo quy định hiện nay, Chính phủ sẽ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian này, nếu giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất, Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp.

Căn cứ khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cấp tỉnh thông qua bảng giá đất. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1-1 của năm đầu kỳ.

Mặc dù luật quy định nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, nhưng thực tế có những địa phương giá đất biến động liên tục nhưng vướng quy định khung giá đất nên địa phương không thể tăng giảm giá được, dẫn đến giá đất ban hành không phù hợp với thực tế thị trường.

Thực tế bảng giá đất của các tỉnh thành hiện rất thấp so với giá thị trường, chênh lệch chỉ bằng 30% giá thị trường nhưng được sử dụng cho nhiều mục đích dẫn tới nhiều bất cập.

Như tại TP.HCM, hiện bảng giá đất do UBND TP ban hành hiện nay quá thấp, chỉ bằng khoảng 25% giá thị trường nên TP phải đưa ra nhiều quyết định, quy định điều chỉnh.

Ví dụ giá đất trên đường Đồng Khởi (quận 1) theo bảng giá đất của TP chỉ có 162 triệu đồng/m2. Dù "mút khung" do Chính phủ quy định nhưng giá đưa ra không thấm tháp vào đâu so với giá giao dịch thực tế có khi lên đến 700 triệu đồng/m2, thậm chí 1 tỉ đồng/m2.

Để xử lý, UBND TP ban hành hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm cho những trường hợp công nhận, chuyển mục đích cho diện tích ngoài hạn mức đất ở, cho trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá có giá trị dưới 30 tỉ đồng...

Tương tự, ở các địa phương, ngoài bảng giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh ban hành, còn hàng loạt quyết định hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm, quyết định ban hành đơn giá cho thuê đất, mặt nước...

Nhiều trường hợp, Hội đồng thẩm định giá đất vẫn phải định giá cho từng khu đất cụ thể: định giá đất để bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất, định giá đất để thu tiền sử dụng đất của doanh nghiệp làm dự án có sử dụng đất, định giá trong trường hợp bán chỉ định, định giá khởi điểm để đưa ra bán đấu giá, định giá để xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp... 

Tuy nhiên hệ chung này cũng không thể xử lý triệt để sự khập khiễng giữa giá đất giao dịch trên thị trường và giá theo quy định của UBND TP.

Cởi trói cho bảng giá đất - Ảnh 2.

Chủ trương bỏ khung giá đất sẽ “cởi trói” cho giá đất của các địa phương. Trong ảnh: chung cư được xây dựng ở huyện Nhà Bè, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Tạo điều kiện đền bù thỏa đáng cho dân

Thực tế theo quy định, bảng giá đất không sử dụng cho việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất, và giá đất bồi thường phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên khi thẩm định giá bồi thường, so sánh với giá trong bảng giá đất quá thấp nên cán bộ thẩm định không thể đưa giá lên cao.

Đây là nguyên nhân lớn nhất dẫn đến giá bồi thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường dẫn đến tình trạng người dân khiếu nại, khiếu kiện đông đảo, kéo dài. Theo Bộ Tài nguyên và môi trường, tình hình khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai vẫn chiếm tỉ trọng 70% số vụ khiếu nại, tố cáo.

GS.TS Hoàng Văn Cường - phó hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế quốc dân Hà Nội, ủy viên Ủy ban Tài chính ngân sách của Quốc hội - cho rằng: "Để vận hành cơ chế thị trường đất đai thì việc định giá đất phụ thuộc vào giá trị thị trường, chứ không thể áp đặt mức giá bằng này, bằng kia được".

Theo ông Cường, việc giá đất ở các địa phương thấp hơn nhiều lần giá giao dịch trên thị trường dẫn đến một loạt hệ lụy, đầu tiên là tình trạng tham nhũng đất đai. Quá trình chuyển đổi, lấy đất đai từ khu vực Nhà nước giao cho tư nhân sử dụng thường lấy theo bảng giá Nhà nước công bố để áp nghĩa vụ tài chính đất đai với tư nhân. 

Làm vậy thì tư nhân nộp tiền sử dụng đất ở mức rất thấp so với giá trị thị trường, dẫn đến thất thoát, tham nhũng đất đai.

Bên cạnh đó, việc đền bù cho dân khi thu hồi đất cũng lấy bảng giá đất thấp hơn giá thị trường nhiều lần nên dân phản ứng, kiện cáo, dẫn tới không thể giải phóng mặt bằng được.

Rõ ràng việc ban hành khung giá đất 5 năm một lần là méo mó, không phản ánh trung thực giá trị đất đai, dẫn đến thất thoát, lãng phí, ảnh hưởng lợi ích của người bị thu hồi đất, dẫn tới khiếu kiện phức tạp, kéo dài. 

"Giờ bỏ khung giá đất thì bảng giá đất do địa phương ban hành phải làm sao phù hợp với giá trị thị trường đất đai chứ không phải giá cả mua bán trên thị trường. Vì giá cả mua bán đất trên thị trường, người thích sẽ mua giá cao, người không thích mua giá rẻ, cùng một miếng đất sẽ có giá cả khác nhau. 

Cần xác định giá trị thị trường của đất làm cơ sở cho cả người bán, người mua. Giá cả mua bán đất trên thị trường sẽ xoay quanh trục cơ sở là giá trị thị trường đất - bảng giá đất do cơ quan quản lý nhà nước ban hành.

"Làm được điều này sẽ không còn tình trạng lợi dụng giá thấp để tham nhũng đất đai, người dân diện thu hồi đất không quá thiệt thòi, và người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai với Nhà nước đúng giá trị đất đai họ đang hưởng. Ban hành bảng giá đất sát thị trường cũng sẽ ngăn chặn tình trạng "ôm đất", đầu cơ đất đai, sử dụng đất lãng phí", ông Cường nhận định.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa (chủ tịch Hội đồng thẩm định giá Việt Nam):

Khó có giá đất theo thị trường nếu tính theo mục đích sử dụng

Việc xác định giá theo thị trường hiện nay gặp khó vì chúng ta vẫn xác định giá trị đất đai theo mục đích sử dụng. Xác định theo mục đích sẽ khó có giá thị trường, ví dụ như giá đất nông nghiệp ven Hà Nội, TP.HCM không thể có giá mấy trăm ngàn đồng/mét vuông được. Cứ gò vào theo mục đích sử dụng đất thì cái gọi là giá thị trường không bao giờ có.

Luật đất đai hiện đã quy định giá thị trường là giá đấu giá, giá trao đổi, chuyển nhượng, nhưng có đúng nghĩa hay không khi vẫn bị ràng buộc bởi mục đích sử dụng đất.

Dù trên thị trường giá mua bán đất đai vẫn tuân theo mục đích sử dụng nhưng giá thị trường còn bao gồm nhiều tiêu chí khác như cung cầu, vị trí, diện tích, khả năng sinh lợi, thời gian sử dụng. Nếu không sửa đổi cái gốc, việc xác định giá đất sát với thị trường rất khó.

GS Đặng Hùng Võ (nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường):

Trị "bệnh" ghi giảm giá mua bán để trốn thuế

Để xác định giá đất theo thị trường, tất cả các nước đều dựa vào giá đất ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Từ đây, họ xây dựng ra hệ thống thửa đất chuẩn như ở Hàn Quốc, hoặc dựa theo bản đồ đô thị các tuyến đường để đưa ra các khung giá đất địa phương làm cơ sở định giá thị trường từng thửa đất.

Cái vướng ở ta hiện nay là giá trên hợp đồng thường thấp hơn giá thị trường. Các địa phương để bảng giá đất quá thấp, trong khi giá mua bán trên hợp đồng thường ghi giá trị ngang bảng giá đất Nhà nước ban hành để nộp thuế thấp.

Nếu địa phương nâng bảng giá đất sát giá thị trường thì người mua, người bán không còn ghi giá mua bán thấp hơn giá bảng giá đất vì rất rủi ro. Nếu bị phát hiện hoàn toàn có thể tuyên hợp đồng vô hiệu, thiệt hại lớn cho người mua.

TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế:

Tránh vừa đá bóng vừa thổi còi

Cần tránh tình trạng vừa đá bóng vừa thổi còi, cấp tỉnh được quyền giao đất, cho thuê đất, đồng thời họ cũng là người định giá đất như hiện nay.

Đất đai được quản lý khá chặt chẽ, không có chỗ nào không quản được. Khi đã quản lý được vị trí, diện tích, mục đích sử dụng đều có giá cụ thể. Hơn nữa, giá trị đất đai cần được các cơ quan, tổ chức thẩm định giá có trình độ chuyên nghiệp, có đạo đức xác lập để tạo ra hệ thống quản lý từ trên xuống dưới.

Cần tránh tình trạng vừa đá bóng vừa thổi còi, cấp tỉnh được quyền giao đất, cho thuê đất, đồng thời họ cũng là người định giá đất như hiện nay. Điều này nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp liên quan đến vi phạm đất đai.

Muốn thực hiện việc xác định giá đất theo thị trường trước hết cần xây dựng hệ thống thông tin về đất đai, mỗi mảnh đất đều có giá cụ thể ngay trên hệ thống thông tin đất đai.

Cơ quan quản lý thống nhất hệ thống thông tin về đất đai cả nước phải là Bộ Tài nguyên và môi trường, một cơ quan có chuyên môn quản lý đất đai (Tổng cục Quản lý đất đai trực thuộc bộ - PV) vì nhiều địa phương không đủ năng lực làm điều này.

Hiện nay chưa có một cơ quan chịu trách nhiệm quản lý thông tin chung về đất đai, công khai thông tin trên hệ thống, sử dụng thông tin đất đai một cách hợp lý... dẫn tới sự mù mờ thông tin đất đai, làm nảy sinh tiêu cực.

TS NGUYỄN ĐÌNH ÁNH

Như vậy, giá cả đất đai được công khai, khi giải quyết các thủ tục liên quan tới nghĩa vụ tài chính đất đai, địa phương không thể làm sai được. Giá trị đất đai được cơ quan quản lý công khai cũng là giá sàn để tổ chức đấu giá đất đai khi cần, như vậy sẽ hạn chế tình trạng bán rẻ tài nguyên đất đai của Nhà nước.

Việc xây dựng hệ thống thông tin về đất đai công khai sẽ giúp xác định giá trị đất đai theo thị trường ở từng khu vực, qua đó cơ quan quản lý đất trên cả nước sẽ đưa ra những điều chỉnh thích hợp.

Điều này không quá phức tạp, hoàn toàn làm được, vì tất cả các thửa đất hiện nay có sổ đỏ, có số hiệu cụ thể, quản đến đâu cần đưa thêm thông tin giá cả cụ thể.

Ví dụ, cấp sổ đỏ cho một mảnh đất nào đó phải đi kèm cùng thông tin giá trị đất đai, giá trị đất đai cũng được cập nhật thường xuyên theo thời điểm chứ không cố định. Điều này sẽ do cơ quan quản lý chung trên cả nước về đất đai thống nhất quản lý.

Vấn đề hiện nay là chưa có một cơ quan chịu trách nhiệm quản lý thông tin chung về đất đai, việc công khai thông tin trên hệ thống, sử dụng thông tin đất đai một cách hợp lý dẫn tới sự mù mờ thông tin đất đai, làm nảy sinh tiêu cực.

Một vấn đề khác cần lưu tâm là trong định giá đất đai không được xác định giá đất theo mục đích sử dụng, ví dụ hai mảnh đất ở trung tâm đô thị, nếu xác định theo mục đích sử dụng một mảnh do cơ quan nhà nước sử dụng sẽ không có giá nào cả trong khi mảnh liền kề làm trung tâm thương mại giá cực đắt.

Để xác định giá theo thị trường thì cả hai mảnh này phải được định giá với mục đích sử dụng tối đa.

Sau định giá không thu tiền đất từ cơ quan nhà nước nhưng đây là cơ sở để khi chuyển đổi đất đai từ nhà nước sang tư nhân, để tránh thất thoát tài sản. Việc định giá một mảnh đất cần dựa trên tiêu chí cơ bản như vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng... để xác định giá trị đất đai chứ không thể căn cứ vào miếng đất đang giao cho ai sử dụng hay mục đích gì để xác định giá trị.

B.NGỌC