Chung cư giá rẻ từng đắt gấp đôi đất nền

05:21 - 19-03-2021

Đất 10 triệu đồng mỗi m2 xây được căn hộ bình dân 22 triệu đồng một m2, gấp 2,2 lần giá đất, song phân khúc này hiện đã biến mất.

Công ty Việt An Hòa vừa công bố nghiên cứu khảo sát giá căn hộ tương quan với giá đất dựa trên phương pháp so sánh chi phí nền đất lô 80 m2 (mặt tiền đường nhỏ) và giá thành chung cư 70 m2 cùng khu vực.

Kết quả khảo sát cho thấy, để phát triển chung cư bình dân (giá rẻ, vừa túi tiền), chi phí đất 10 triệu đồng mỗi m2 làm ra căn hộ có giá thành lên đến 22,36 triệu đồng mỗi m2, tức giá nhà đắt gấp 2,2 lần giá đất. Nếu chi phí đất trong ngưỡng 20-30 triệu đồng mỗi m2 thì giá bán căn hộ lên 26,6-33,2 triệu đồng mỗi m2, tức là giá căn hộ vẫn cao hơn đơn giá đất nền.

Trong khi đó, căn hộ trung cấp xây trên khuôn viên đất có giá 40 triệu đồng mỗi m2, giá bán căn hộ ở ngưỡng 37,4 triệu đồng mỗi m2, lúc này giá nhà chung cư gần bằng giá đất nền. Nếu chi phí đất xây căn hộ trung cấp rơi vào khoảng 50-60 triệu đồng mỗi m2, giá căn hộ được bán 41,7-48,2 triệu đồng mỗi m2, tức thấp hơn giá đất.

Với phân khúc căn hộ cao cấp, chi phí đất 80 triệu đồng mỗi m2, giá bán căn hộ ghi nhận 56,7 triệu đồng mỗi m2, lúc này giá đất gấp 1,4 lần giá nhà. Nếu giá đất vượt lên ngưỡng 100-120 triệu đồng mỗi m2, giá căn hộ được bán ra thị trường ở mức 65,3-73,8 triệu đồng mỗi m2. Ở phân khúc này, giá căn hộ còn thấp dưới ngưỡng giá đất khá xa.

Theo Công ty Việt An Hòa, dữ liệu này là cơ sở để người mua nhà tham khảo, cân nhắc giá căn hộ ở ngưỡng nào là hợp lý so với giá đất. Tuy nhiên, nếu như chung cư trung - cao cấp vẫn còn tương đối bám sát với thực tế, phân khúc căn hộ giá rẻ, vừa túi tiền đã xuất hiện nhiều biến động.

Một dự án chung cư bình dân đã bàn giao cách đây vài năm tại TP Thủ Đức. Ảnh: My House.

Một dự án chung cư bình dân đã bàn giao cách đây vài năm tại TP Thủ Đức. Ảnh: My House.

Theo khảo sát của VnExpress, các cơn sốt đất diễn ra trong nửa thập kỷ qua đã kéo giá đất leo thang thẳng đứng, khiến hiện nay tại TP HCM tìm đất xây nhà giá 10 triệu đồng mỗi m2 trở thành nhiệm vụ bất khả thi. Ngay cả các huyện vùng ven Sài Gòn như: Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ, Hóc Môn, Củ Chi, giá đất thổ cư cũng không còn vùng giá 10 triệu đồng mỗi m2 và đã bị đội lên 20-30 triệu đồng mỗi m2.

Với chi phí đất 20-30 triệu đồng mỗi m2, giá căn hộ bình dân ở ngưỡng 26,6-33,2 triệu đồng mỗi m2 (theo khảo sát của Công ty Việt An Hòa) cho thấy có chênh lệch không nhiều giữa chung cư và đất nền. Đây cũng là nguyên nhân khiến căn hộ giá rẻ dần biến mất khỏi thị trường và đang bị đôn lên vùng giá 35-40 triệu đồng mỗi m2.

Nói với VnExpress, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa xác nhận, dữ liệu khảo sát cho thấy nhà giá rẻ đắt gấp đôi hoặc nhỉnh hơn đất nền cùng khu vực, trong khi giá bán căn hộ trung và cao cấp vẫn còn dưới ngưỡng giá đất nền cùng vị trí. Tuy nhiên, cần nhìn nhận khách quan là đơn giá đất thổ cư 10 triệu đồng mỗi m2 đã không còn nữa. Vì vậy nhà giá rẻ đắt gấp đôi đất nền chỉ là hiện tượng của giai đoạn 2015 trở về trước, khi các cơn sốt đất chưa bị thổi bùng lên.

Mặt khác, căn hộ phân khúc bình dân thường có diện tích nhỏ 45-50 m2 trong khi quy chuẩn tách thửa nhiều nơi tại đô thị phát triển như TP HCM không cho phép duyệt nền đất 50 m2 nữa. Chính vì vậy, dù căn hộ giá rẻ có đắt hơn đất nền tính theo đơn giá m2 nhưng tổng giá trị tài sản vẫn thấp hơn mua nền đất, cộng thêm nhiều tiện ích đi kèm nên được đại đa số người dân đón nhận.

Trong khi đó, chung cư càng cao cấp thường bố trí số lượng căn hộ mỗi sàn xây dựng ít lại để đảm bảo tính riêng tư, diện tích mỗi căn khá lớn, khoảng 60-120 m2. Vì vậy, dù quy ra đơn giá mỗi m2 căn hộ trung – cao cấp vẫn thấp hơn đất nền nhưng với diện tích nhà lớn, tổng giá trị tài sản đã bị đội lên đáng kể. Ở phân khúc trung và cao cấp này, dù là căn hộ hay đất nền, tổng giá trị tài sản đều ngất ngưỡng so với nhà ở và đất nền bình dân. Vì vậy, người có thu nhập khiêm tốn khó có cơ hội tiếp cận.

CEO Việt An Hòa cho biết thêm, điểm khác biệt khi đặt giá thành căn hộ và giá đất nền lên bàn cân so sánh chính là quy mô tài sản không đồng nhất với nhau. Mặc dù các căn hộ được chào bán theo đơn giá m2 và mỗi căn nhà đóng gói 70 m2 nhưng để phát triển một dự án, đòi hỏi quỹ đất lớn hàng trăm thậm chí hàng nghìn m2, trong khi đó nền đất có quy chuẩn lô 80 m2 ở mặt tiền đường nhỏ.

Chủ đầu tư mua đất lô lớn làm dự án chung cư có thể tiếp cận được giá rẻ hơn 30-50% so với lô đất nhỏ gần đó. Bù lại, các chủ đầu tư phải dành thêm quỹ đất để làm đường đi, công viên, khu sinh hoạt chung và các tiện ích khác để gia tăng giá trị cho dự án căn hộ.

Theo ông Quang, việc mua căn hộ hay đất nền và nhà liền thổ tùy thuộc vào nhu cầu sử dụng, khả năng tài chính và quãng đường di chuyển mỗi người chấp nhận được ở ngưỡng nào.

Ông Quang cho rằng, nhà chung cư tiện ích phong phú hơn đất nền hay nhà liền thổ gấp nhiều lần. Phân khúc trung - cao cấp vị trí gần trung tâm còn phân khúc giá rẻ cách xa trung tâm hơn. Các dự án căn hộ thường có mật độ xây dựng 35-40% so với khuôn viên đất, chủ đầu tư phải xây thêm hầm để xe, diện tích thương mại dịch vụ cũng phải bố trí đầy đủ theo quy chuẩn. Trong khi đó, nền đất hay bất động sản liền thổ lép vế hơn ở chức năng khai thác sử dụng, bù lại đây là nhóm tài sản tích lũy, để dành tốt hơn.