Cấp sổ hồng chung cư có thời hạn: Luật không thể duy ý chí

Việc quy định cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư có thời hạn hay không thời hạn đôi khi cần phải xác định dựa trên căn cứ thực tế, thuận theo quy luật, chứ không thể là sự áp đặt chủ quan, duy ý chí...

Luật sư Bùi Quang Nghiêm

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng trình thẩm định, lấy ý kiến, theo đó việc cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư sẽ có thời hạn “từ 50-70 năm” thay vì có thời hạn lâu dài như hiện nay. Đề xuất này đang gây nhiều ý kiến trái chiều. Bởi đây là một vấn đề dân sinh lớn, có ảnh hưởng đến hàng chục triệu người hiện đang và có ý định sở hữu nhà ở chung cư trong tương lai, cũng như tác động đến thị trường BĐS lâu dài.

Phóng viên Thời báo Ngân hàng có cuộc phỏng vấn Luật sư Bùi Quang Nghiêm, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh, Giám đốc Công ty Luật Hợp danh Nghiêm & Chính xung quanh vấn đề này.

Theo quy định hiện hành, thời hạn sử dụng đất ở là lâu dài, nhưng tài sản trên đất là công trình xây dựng, nhà ở lại có thời hạn sử dụng nhất định. Liệu hai vấn đề này có mâu thuẫn với nhau không, thưa ông?

Thực tế không riêng gì ở Việt Nam mà nhiều nước trên thế giới, một thực thể hay hành vi có thể chịu sự chi phối, điều chỉnh của một hay nhiều quy định luật pháp khác nhau. Đối với thị trường BĐS hiện nay không chỉ có Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS…. chi phối, mà tất cả các thực thể tham gia thị trường từ chủ đầu tư, nhà phát triển dự án, công ty kinh doanh, môi giới cho đến người tiêu dùng, mua bán, sở hữu nhà đất liên quan đều phải tuân thủ theo quy định chung của luật pháp.

Việc quy định sở hữu lâu dài hay sở hữu nhà chung cư có thời hạn ngoài vấn đề thuộc phạm trù quy định luật pháp còn là quyết định mang tính chính trị đối với việc thúc đẩy hay hạn chế thị trường BĐS phát triển. Vì rõ ràng, hiện nay khi Chính phủ đặt ra mục tiêu chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030 (được phê duyệt tại Quyết định số 2161/QĐ-TTg) đã nêu rõ quan điểm chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà chung cư, nhà cho thuê, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp, hình thành khu đô thị, nhà ở tập trung với lợi ích về mặt quản lý, phát triển kinh tế, xã hội, bộ mặt văn minh đô thị… Như vậy, khi và chỉ khi xác lập quyền sở hữu lâu dài, người mua mới có thể yên tâm mua căn hộ chung cư.

Theo ông, nếu chỉ xác lập quyền sở hữu nhà ở có thời hạn 50 - 70 năm, tùy loại chung cư, sẽ có tác động như thế nào đối với thị trường, xã hội?

Mặc dù không ít quốc gia trên thế giới đã có quy định về thời hạn sử dụng căn hộ chung cư. Tuy nhiên cần phải hiểu rõ đây là những loại chung cư gì, xây dựng phát triển từ nguồn vốn chủ sở hữu là nhà nước hay doanh nghiệp tư nhân, quy định luật pháp, điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội của từng nước để đem triển khai, áp dụng cho phù hợp. Ngoài ra, ngay cả khi dự án chung cư đã hết niên hạn, bị hư hỏng, đập bỏ nhưng quyền sở hữu nhà ở của người dân vẫn tồn tại và luôn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài. Do đó chủ căn hộ vẫn có quyền quyết định với tài sản của mình như chuyển nhượng, sang tên, trao tặng hoặc thỏa thuận góp vốn xây dựng lại tòa nhà chung cư...

Tại thị trường Việt Nam, nhà ở chung cư tuy mới phát triển mạnh thời gian sau này và chủ yếu tập trung tại các đô thị, nhưng đã giải quyết được nhu cầu rất lớn về nhà ở của người dân ở những thành phố lớn, đông dân. Bên cạnh đó, trong thực hiện chính sách an sinh, nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, trung bình, công nhân… nhà chung cư phát huy vai trò to lớn. Do đó, nếu bây giờ chúng ta quy định việc sở hữu nhà ở chung cư trong một khoảng thời gian nhất định, cùng với vấn đề định đoạt chưa rõ ràng về tương lai quyền sở hữu nhà ở chung cư sau khi hết niên hạn, sẽ khiến không ít người có ý định mua nhà chung cư phải xem xét lại, nhất là đối với những căn hộ chung cư cũ, chỉ còn lại ít thời gian sử dụng. Khi lực cầu giảm, đồng nghĩa với nguồn cung phải có sự điều chỉnh cho phù hợp, tác động trực tiếp đến thị trường. Quan trọng hơn với số lượng người đang sở hữu căn hộ chung cư đông đảo như hiện nay sẽ không tránh khỏi tâm lý hoang mang, lo lắng, bất ổn trong xã hội.

Theo ông cơ sở nào để khẳng định chỉ có sở hữu nhà ở lâu dài mới tạo ra thị trường BĐS phát triển bền vững?

Nhìn vào quá trình phát triển bấy lâu của thị trường nhà ở chung cư có thể thấy, một công trình xây không thể tồn tại lâu dài, mãi mãi, có thể chưa đến 50 - 70 năm, tuổi thọ, chất lượng công trình đã hư hỏng, xuống cấp, buộc phải đập bỏ để xây dựng tòa nhà mới. Tuy nhiên, quyền sở hữu lâu dài của người đang sở hữu căn nhà đó là không thể chối bỏ, thậm chí ở không ít chung cư cũ tại Hà Nội hay TP.HCM dù chủ nhân căn hộ qua nhiều đời, không còn đủ căn cứ giấy tờ để chứng minh nhưng họ vẫn có quyền sử dụng, thậm chí là bất khả xâm phạm đối với tài sản mà họ đang sinh sống trong đó… Như vậy, việc quy định có thời hạn hay không thời hạn đôi khi cần phải xác định dựa trên căn cứ thực tế, thuận theo quy luật, chứ không thể là sự áp đặt chủ quan, duy ý chí.

Hơn nữa, đối với không ít người dân Việt Nam BĐS không chỉ là nơi để ở mà còn là tài sản, giá trị đầu tư, “của để dành” mang tính cha truyền con nối, là “sản nghiệp” cả đời mà cha mẹ gây dựng để lại cho con cái dù cho đó chỉ là căn chung cư vỏn vẹn 40 - 50m2. Việc xác lập quyền sở hữu lâu dài có ý nghĩa vô cùng quan trọng, không chỉ đối với người sở hữu nó mà còn tạo nên tâm lý ổn định cho xã hội, là cơ sở để thị trường BĐS phát triển bền vững, lâu dài, phù hợp với chủ trương của Chính phủ.

Xin cảm ơn ông!