Cấp sổ đỏ cho condotel: Luật cần đi đôi với thực tiễn

16:13 - 07-08-2022

Sự ra đời và tồn tại của loại hình bất động sản condotel là hoàn toàn bình thường, xuất phát từ nhu cầu thực tế, thúc đẩy sự phát triển kinh tế đất nước. Vì thế, chủ đầu tư và người mua cần được pháp luật điều chỉnh, bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) đề xuất sửa đổi một số quy định, hướng dẫn về việc cấp sổ đỏ cho loại hình bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng, condotel tại dự thảo nghị định sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật Đất đai. Trong đó, bổ sung khoản 5 Điều 32 và sửa đổi, bổ sung Điều 72 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.

cap so do cho condotel luat can di doi voi thuc tien
Ảnh minh họa

Thực tế triển khai việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các công trình nêu trên hiện khá khác nhau tại các tỉnh thành. Theo đó, có địa phương chưa triển khai thực hiện được việc cấp Giấy chứng nhận, nhưng có địa phương đã triển khai thực hiện được việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các công trình, tuy nhiên không phù hợp với quy định của pháp luật, như xác định loại đất là đất ở hoặc đất ở không hình thành đơn vị ở với thời hạn sử dụng lâu dài, dẫn tới ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư cũng như của người nhận chuyển nhượng quyền sở hữu.

Theo nhận định của chuyên gia, sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng, condotel phát triển nhanh chóng trong khoảng 5- 6 năm gần đây, như “một luồng gió mới” cho các nhà phát triển dự án, tạo sức hút đối với nhà đầu tư BĐS. Tuy nhiên, các quy định về luật pháp cho vấn đề này chưa thực sự rõ ràng, gây nhiều tranh cãi; thực tế cũng đã xảy ra không ít tranh chấp phát sinh giữa chủ đầu tư dự án và người mua sản phẩm condotel.

Hiện nay, loại hình sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng, condotel chịu sự chi phối, điều chỉnh của rất nhiều luật như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư, Luật Du lịch… nhưng “mấu chốt” của vấn đề chính là condotel đến nay chưa được đặt tên trong các văn bản luật pháp, để từ đó có thể ghi “giấy khai sinh” cho nó, nên các địa phương đang tạm gọi là “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Chính vì chưa được công nhận và luật hóa cụ thể nên thực tế đã xảy ra không ít mâu thuẫn, tranh chấp, phát sinh trong một thời gian dài.

Sự ra đời và tồn tại của loại hình BĐS condotel là hoàn toàn bình thường, xuất phát từ nhu cầu thực tế, thúc đẩy sự phát triển kinh tế đất nước. Vì thế, chủ đầu tư và người mua cần được pháp luật điều chỉnh, bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Bàn về vấn đề này dưới góc độ luật pháp, LS. Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM nhận định, không thể cấp được sổ đỏ riêng lẻ cho người mua, bởi vì nếu xét về nội hàm của quy định dự thảo Nghị định (Điều 32a), thì là cấp cho tổng thể công trình, có nghĩa là toàn bộ tòa công trình cao ốc, chứ không phải cấp sổ cho "một phần công trình”, tức là từng căn hộ du lịch riêng lẻ.

“Còn xét về thủ tục cấp sổ theo Điều 32a của dự thảo Nghị định được thông qua mà kết hợp với khoản 2 Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 quy định Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú - Mẫu số 02 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này, cũng không thể ra được sổ đỏ cho từng căn hộ du lịch condotel, vì Điều 32a của dự thảo dẫn chiếu Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về cấp sổ cho "tổng thể công trình" và Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP mua bán "một phần của công trình". Như vậy, nếu Nghị định này được ban hành, càng “bít cửa” cấp sổ cho từng căn hộ du lịch condotel”, LS. Phượng giải thích.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, thời gian vừa qua để tăng thêm tính hấp dẫn cho các sản phẩm nghỉ dưỡng, condotel, không ít các địa phương đã cấp “sổ đỏ ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở” cho khách hàng sở hữu căn hộ. Tuy nhiên, việc làm này là không đúng với pháp luật hiện hành. Theo đó, sổ đỏ ổn định lâu dài chỉ được cấp cho hai đối tượng, một là đất ở, hai là đất theo dạng nghĩa trang. Còn các loại đất thương mại dịch vụ, khách sạn, đất công nghiệp đều chỉ được cấp sổ đỏ đều có thời hạn. Không có sổ đỏ nào được phép cấp "ổn định lâu dài", mà không hình thành đơn vị ở sẽ dẫn đến những khủng hoảng chính sách quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng, du lịch, nhà ở, quy hoạch dân cư, cũng như rủi ro tiềm ẩn cho người dân.

"Thay vào đó, Chính phủ nên ban hành Nghị định hướng dẫn về hợp đồng thuê condotel giữa khách hàng và các chủ đầu tư, nhằm đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp của các nhà đầu tư như quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, thế chấp hoặc thừa kế. Đồng thời, việc đầu tư xây dựng và vận hành condotel nên được thực hiện như một căn hộ khách sạn, chỉ khác biệt là cần những quy định riêng hướng dẫn, điều chỉnh việc có hàng nghìn người thuê condotel để nghỉ dưỡng, cho thuê lại trong thời gian thỏa thuận với chủ đầu tư" ông Châu nêu ý kiến.