Bất động sản thiếu gam màu sáng

05:44 - 11-02-2020

Pháp lý chưa khơi thông, vướng mắc kéo dài đã ảnh hưởng nặng nề và vẽ nên một viễn cảnh không mấy sáng sủa cho thị trường bất động sản năm 2020

Các chuyên gia cảnh báo nếu không được tháo gỡ sớm thì thị trường bất động sản (BĐS) có nguy cơ rơi vào tình trạng đóng băng.

Nhiều dự án "đứng hình"

Thời gian qua, vướng mắc kéo dài từ thủ tục pháp lý đến chính sách, luật pháp kể cả sức ì của cán bộ nhà nước đã làm thị trường BĐS trì trệ. Việc rà soát pháp lý một số dự án đất công cũng như việc xử lý trách nhiệm của một số lãnh đạo TP trong việc cấp phép, chuyển nhượng dự án đã tác động khiến nhiều dự án BĐS ngưng trệ.

Nằm trong diện rà soát pháp lý vì dự án có nguốn gốc đất công, mới đây Tập đoàn Novaland đã kêu cứu cơ quan chức năng xem xét cho triển khai dự án hơn 30 ha ở phường Bình Khánh (quận 2, TP HCM). Trong đơn kêu cứu, ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT Novaland, cho rằng nếu dự án này tiếp tục bị ngưng trệ sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy liên quan đến nợ xấu ngân hàng, khách hàng đòi trả dự án, nhân viên mất việc; cùng với đó là uy tín của doanh nghiệp (DN) sẽ giảm trong mắt nhà đầu tư.

Không phải ngẫu nhiên khi ngay từ những ngày đầu năm 2020, Novaland lên tiếng kêu cứu. Lâu nay, nhiều DN bị vướng do dự án có đất công hoặc dự án dính đất xen cài không dám kêu vì sợ ảnh hưởng uy tín. Một số dự án dù đã bàn giao cho cư dân nhưng chưa thể đóng tiền sử dụng đất để hoàn thành thủ tục, làm sổ cho khách hàng. Novaland là DN niêm yết, có sự tham gia của rất nhiều tổ chức, nhà đầu tư nên có điều kiện công khai, minh bạch; bao gồm việc nêu ra những vấn đề khó khăn.

Chủ đầu tư một dự án đang triển khai tại quận 8 vừa qua bị khách hàng làm khó, đòi rút lại tiền giữ chỗ bởi chủ đầu tư chưa triển khai khởi công được. Lý do: chưa được xác định các thủ tục đóng tiền sử dụng đất để cấp giấy phép. "Khi triển khai dự án, chúng tôi không lường trước được sẽ bị vướng thủ tục nên đã giới thiệu dự án ra thị trường và tạm thời giữ chỗ để giữ chân khách hàng. Đến khi không triển khai được, chúng tôi đành phải trả lại tiền và cam kết sẽ bán ra khi dự án khởi động trở lại" - đại diện chủ đầu tư dự án này cho biết.

Một đơn vị khá mạnh, có uy tín trên thị trường BĐS đang lo lắng vì dự án ở quận Bình Thạnh có nguy cơ không thể hoàn thành đúng tiến độ vào cuối năm 2020. Nguyên nhân là hơn 1 năm qua, hồ sơ bị "ách" tại các sở, ngành dù dự án không liên quan gì đến đất công. Cũng vì chưa có giấy phép xây dựng, chủ đầu tư không thể tiến hành ký hợp đồng với khách hàng. Một dự án khác của chủ đầu tư này tại quận 7 cũng chưa thể triển khai dù quỹ đất rất tốt, nguồn gốc rõ ràng.

Trao đổi với chúng tôi, ông Đặng Anh Tú, Tổng Giám đốc Công ty Sài Gòn 5, cho biết hơn 1 năm qua đã nhiều lần kiến nghị cơ quan chức năng tháo gỡ vướng mắc thủ tục, pháp lý liên quan đến chính sách sau cổ phần hóa: cập nhật "công ty cổ phần" trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đến nay vẫn chưa cập nhật được. Dự án vì vậy bị đình chỉ dù theo quy định pháp luật đã có thể đưa ra kinh doanh thu tiền về. Một số dự án khác của công ty cũng trong tình trạng rà soát, chưa tiến hành. "Công ty thiệt hại rất lớn. Chúng tôi đang sống cầm hơi bằng lương khô, nhưng lương khô rồi cũng sẽ hết nếu khó khăn không được tháo gỡ" - ông Tú than.

Bất động sản thiếu gam màu sáng - Ảnh 1.

Dự án tại quận 8, TP HCM của một doanh nghiệp bị dừng thi công do vướng thủ tục pháp lý

Ám ảnh rủi ro chính sách

Những vướng mắc kéo dài kể trên đã khiến thị trường BĐS TP HCM trong 2 năm nay giảm mạnh nguồn cung, nhiều DN phải vất vả xoay xở để tồn tại. Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) đã tổ chức hàng chục cuộc gặp gỡ lãnh đạo TP, đề xuất rất nhiều nội dung, giải pháp để gỡ dần khó khăn cho DN. Khá nhiều kiến nghị đã được giải quyết, tuy vậy, nhiều vấn đề ngoài thẩm quyền của TP mà thuộc các bộ ngành, cần phải thống nhất, chờ Chính phủ chỉ đạo.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho hay năm 2019, lần đầu tiên thu ngân sách nhà nước trên địa bàn TP HCM vượt mốc 400.000 tỉ đồng, đạt 410.295 tỉ đồng, tăng 8,39% so với năm 2018, chiếm 27% tổng thu ngân sách nhà nước và tiếp tục khẳng định vai trò đầu tàu kinh tế của cả nước.

Thế nhưng, trong vài năm qua, tốc độ cải cách hành chính trên địa bàn đã có dấu hiệu chững lại, đòi hỏi phải tiếp tục thực hiện đổi mới tư duy, trước hết là đổi mới tư duy về kinh tế, tạo lực đẩy gia tốc mới cùng những đột phá mới để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế toàn diện, bền vững.

Năm 2019 đã có một số dấu hiệu sụt giảm đáng quan ngại được các tổ chức quốc tế có uy tín chỉ ra như: chỉ số môi trường kinh doanh của nước ta bị tụt 1 bậc; năng lực cạnh tranh bị tụt 3 bậc, từ vị trí 74 xuống 77, theo đánh giá của Diễn đàn Kinh tế thế giới. Tổ chức xếp hạng tín nhiệm Moody’s công bố giữ nguyên hệ số tín nhiệm quốc gia của nước ta nhưng điều chỉnh triển vọng xuống tiêu cực. Thị trường BĐS và các DN BĐS đã phải trải qua 1 năm nhiều khó khăn, thách thức; DN bị sụt giảm mạnh cả về doanh thu lẫn lợi nhuận, nhiều dự án nhà ở bị "đứng hình". Trong khi đó, môi trường kinh doanh vẫn chưa thực sự bảo đảm tính minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh.

Một chuyên gia BĐS chuyên tư vấn cho các nhà đầu tư quốc tế cho rằng rủi ro pháp lý, nguồn vốn, chính sách và rủi ro về thị trường là 4 yếu tố quan trọng mà một nhà đầu tư BĐS luôn quan tâm. Đặc biệt, các nhà đầu tư nước ngoài lẫn trong nước đều rất sợ rủi ro chính sách.

"Chính sách ở đây là quy định cũng như việc áp dụng quy định đó cần có tính nhất quán từ trung ương đến địa phương. Chính sách chung của trung ương kêu gọi, địa phương phải triển khai suôn sẻ chứ không có khó khăn hoặc làm ngược lại vì nếu chính sách không nhất quán, các nhà đầu tư nước ngoài rất ngại đầu tư và họ sẽ chuyển hướng sang các nước khác trong khu vực. Từ đó, trong mắt họ, Việt Nam dù là thị trường mới nổi nhưng là ngôi sao không sáng, niềm tin của nhà đầu tư sụt giảm; hệ lụy là các DN sẽ khó huy động vốn và kéo theo áp lực xấu đè lên thị trường BĐS" - chuyên gia này phân tích. 

2019: Rất ít dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư

Theo thống kê của HoREA, năm 2019 TP HCM chỉ có 1 dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng đất ở được UBND TP chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm 12 dự án so với năm 2018 (giảm đến 92%). Chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư, giảm 24 dự án so với năm 2018 (giảm đến 85%); 16 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư, giảm 64 dự án (giảm 80%). Có 47 dự án với 23.485 căn hộ chung cư đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, giảm 14,1% so với năm 2018.

Số liệu tổng hợp nguồn cung BĐS năm 2019 của Bộ Xây dựng cho thấy số dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai ở Hà Nội và TP HCM là 105. Trong đó, Hà Nội có 58 dự án, TP HCM có 47 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Thống kê sơ bộ, tại Hà Nội, TP HCM và một số địa phương có thị trường BĐS phát triển như Khánh Hòa, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Kiên Giang... có khoảng 83.136 giao dịch thành công, giảm 26,1% so với năm 2018. Số lượng BĐS nghỉ dưỡng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có khoảng 6.200 giao dịch, giảm 20% so với năm 2018.